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土地规划论文 经济下行催生土地新政

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“去年下半年开始,我们的客户名单里开始出现一些政府部门的名字.”仲量联行亚太区董事陈立民很意外地发现.

这是一个非同寻常的变化.此前,像仲量联行这样的房地产中介机构与政府部门的关系,一直是以后者向前者提供土地规划和开发商等方面的信息为主.但现在政府部门竟然开始主动地向房地产专业机构寻求咨询意见了.

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这一变化的背景,是2008年内地房地产行业市场形势的急剧滑落. 其实,仲量联行并非孤例,政府向专业机构寻求建议,请它们协助和参与土地规划和土地开发也并非始于去年席卷全球的金融海啸.长期以来,政府在做土地规划时一直与高等院校设计院联手,只是高校设计院比较偏于学术和宏观视角,所做的规划方案也偏重设计而非落实.近几年来,一些新开发的区域如广西北海的北部湾、湖南株洲等开始延请一些海外专业机构协助规划设计,但是这些案例仅集中在国家“十一五规划”所涉及的一些大型开发区. 而2008年的金融海啸却是把企业和政府都一齐逼到了悬崖上,虽然他们各自面临的问题不尽相同.

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此前,各地方土地局都有“第二财政”的美称,每次土地招拍挂都是开发商们疯抢,政府几乎不需要为手头“待嫁”的土地做任何细致的规划.但是,金融海啸下的2008年,上海土地供应量和成交面积却双双创出2004年来的最低值,其中供应量为356.4万平方米,成交为277万平方米.方方地产咨询刚刚完成的《2008年华东重点城市土地市场对比》报告显示,2008年1月至12月上半月,上海的土地流标率为16.7%,这一数据在2007年仅为2.9%.同时,由于参与竞买的开发商骤减,除流标外,底价成交现象普遍,因此2008年上海土地出让的溢价也相应大幅降低,仅为7.18%,而2007年上海土地溢价高达45.6%.另外,业内人士对2009年的预期也大都看淡. 正所谓穷则思变.一些嗅觉敏锐的政J苻部门开始聘请更加贴近商业的房地产中介机构帮助做好土地商业策划,以便能顺利地把土地拍卖出去,甚至能够进一步吸引产业层次更高,效益更好的企业落户.因为像仲量联行这样的中介机构一直服务于写字楼租赁市场,对各行业、各大公司对办公室的选址,甚至装修的需求都非常了解.一些大型中介机构甚至还会定期发布简讯,报告哪些行业正在进入上升期或萧条期,因为客户的租约很现实地告诉了它们有多少玩家还活跃在某个特定市场上.有了这些专业机构的介入,一个地段具备什么样的优势,适合哪些企业入驻,开发商应该为这些企业盖什么样的楼,这些问题都变得更有针对性,定位也更清晰.

以上海徐汇区为例,徐汇区的漕河泾是上海的高新技术开发区,随着城市经济发展,土地越来越稀缺,徐汇区政府希望能够挖掘这块外环内土地的更高价值,楼宇经济成为他们的理想目标.所谓楼宇经济即以楼宇为载体,引进更多现代化企业,以便税收落地.而随着写字楼的完工和入住,该区域的购物、餐饮、酒店和公寓都能水涨船高.城市规划自然有专门的机构承担,但具体到写字楼的规划和相关企业的引进,专业机构的意见往往能够发挥更好的作用.

不止是仲量联行这样的中介机构盯上了这样的机会,房地产开发商们从自身利益出发,也希望向上游咨询行业进发,以便上能增加跟政府谈判的筹码,下能联合其他开发商一起落实他们的规划建议.“随着城市化进程的加速和向更高层次的发展,这一定会成为未来的发展趋势.”万年基业建设投资发展部经理李岩表示.他们最近就在利用这种模式,与政府协商,盘下了唐山曹妃甸l平方公里土地,准备在未来两年内联合其他开发商在这块土地上建没生态城. 而陈立民也大胆预测,2009年,覆盖本土开发商和政府部门的中国业务发展部将是仲量联行盈利能力最强的部门.

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