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通胀房地产论文 2017:地产泡沫将破灭

导读:此文是一篇通胀房地产论文范文,为你的毕业论文写作提供有价值的参考。

谢国忠:房地产疯涨带动全面通胀 2010.04.18 视频 : 通胀时代的投资理财 1、★民生锐评2、★固定收益策略:简单粗暴向精细化演进3、★经济增长疲弱发力下行风险继续累——2017年上半年世界经济形势4、★大城市化和居民加杠杆能支撑房价多久

“我还能做什么呢?我的工厂都不赚钱,只能把钱投到地产里,”宁波一位企业家如此回答我对他资金配置的质疑. “投资房地产,我最多亏30%.要是市场不行了,我大不了把房子给银行.要是炒股票,一不小心就会亏70% -80%.”

这并不是一个孤例.最近,不停地有企业家给我讲类似的故事.最糟糕的是,海外订单越来越少,客户还不停砍价.现在企业太多,订单太少.

地产商不过是政府“打工仔”

资本从制造业流出,进入房地产,是吹大当前中国地产泡沫的主因.2008年股市大跌,此后的上涨,只是熊市反弹,还不是牛市.

房地产市场是最大的秀场.今年主要房地产市场的销售收入可能会突破4万亿,超过全国财政收入的一半.大部分房地产的收益,会落进政府的腰包.毛利中,开发商大概能拿到四分之一.但是,这些钱会再被用来买地.虽然中国政府的财政收入分为很多类,但其中大约一半和房地产相关.中国内地的财政情况和1 997年的香港很像.这就是抑制房地产泡沫如此困难的原因.

伴随着美元走软,房地产市场从2002年开始复苏.当时,海外华人希望购买中国的物业,以减少美元资产.这成为是市场复苏的一大推动力.和海外华人联系紧密的沿海城市是第一波受益者.2005年末,当美联储将利率提高到4%之上时,中国房地产牛市戛然而止.第二波房地产牛市,则由银行贷款推动,特别是住房抵押贷款.省会城市则受益匪浅.

当土地储备和分散布局受到股市青睐时,上市的房地产公司以及获得外资支持的房地产企业,在省会城市掀起一轮拿地潮.他们的资金既支持了经济增长又制造了房地产需求.从某种意义上来说,金融企业也帮着推动了地产复苏.

当前这一波房地产牛市从2009年3月开始.这更多是由中国自己政策造成的.疲软的美元只不过帮着阻止资本外流,使资本盈余推高资产泡沫.在中国买房的外国投资者,经历了次贷风波之后,已对地产泡沫避之惟恐不及.事实上,这一波房价上涨的时候,海外投资者都在抛售.

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这轮周期中,我看到三种信奉不同理念的购房者: 第一类:政府不会让房价下跌

多数购房者都属于这一类.这些人是中高收入人群,收入是全国平均工资的2倍或更多.他们对高房价一直难以容忍,并等待正确时机购房.他们欢迎全球危机,因为这是难逢的房价调整机遇.不过,房价没有下跌.这使他们确信,政府不会让房价下跌.这类人的逻辑就是,尽管房价高还是要买房,因为价格会涨得更高.

第二类:政府最喜欢房地产开发商

在这场危机中,有人评价说,政府最喜欢房地产开发商.危机初期,大多数房地产开发商都拴在一根绳上.他们杠杆很高,其主要资产——土地不断贬值.在正常市场经济中,出现这种情况,房地产开发商很快就破产了.但是,国有银行提高了房地产开发商的信贷额度,以支撑他们的流动性而不管他们净资产状况如何.然后,鼓励购房的信贷优惠出台使得抵押贷款大幅增加,刺激房地产销售快速增长.房地产开发商都获救了.

第三类:钱将不值钱

通胀是热门话题.通胀预期使得人们增加银行存款.这与通胀趋势是一致的:高收入人群消费的商品和服务,价格上涨最快.同样的商品和服务,在欧洲或中国香港价格更低,哪怕是中国制造的.这就是为什么富人最害怕通胀.“无论房价怎么跌,我还有这套房子,但是现金价值可以变成零.”有人如此表白,他为什么不持有现金.

无论人们是如何作出继续购房或持有眼下房产的判断,其最终推手都是通胀预期.但是,中国房地产价格上涨是市场化现象吗?更不用说,这是有效市场现象吗?

中国不缺土地.每年土地供应量足够满足城市化增长需要.非正式资料显示,在过去四年已经出售的房屋中,很可能三分之一是空置的0 3%的租房回报率支持这个故事.目前,租房回报率很可能跟由于租户日常居住导致的损坏成本差不多,这就是说,租房和闲置对屋主没有差异.

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能够解释房价上升趋势的就是投机需求了.关键问题是,为什么投机需求如此庞大并且持久.主要原因是地方政府在背后支持.无论何时市场变冷,地方政府支持允许开发商惜售,并且不用担心来自银行的压力.因此,市场下行时,销售量几乎为零.这里的市场表现为,只有一个卖方,并且没有流动性约束,并且市场只能保持最低价格.由于最低价格被不断抬高,还在等待的人们受到惩罚.这种市场行为使投机者确信,他们应该尽早买,并且自己的杠杆率越高越好.

投机可以持续下去,前提是投机者仍能获得大量便宜的资金,并且,当市场转冷时,地方政府可以继续减少供给.因为地方政府可以通过多种渠道从银行借到资金,它们抵抗市场的耐力也由银行流动性决定.因此,只要货币供给持续快速增长,保证银行流动性充裕,房地产泡沫就会一直持续.

通胀后年成大患

只要未面临通胀和汇率贬值压力,一个国家可以印出它想要数量的钞票.对于发展中国家来说,当美元疲软,通胀就成为麻烦.当美元坚挺,本币贬值压力就成为货币政策的掣肘.

当美元走强,发展中国家总是时,通常资产泡沫随之而来,到那时,尽管经济不景气,它也不得不收紧货币政策.这种痛楚常常无法忍受.让我们看看,这个游戏在中国如何结束.

投资者常犯的一个错误是,认为经济快速增长意味着资产价格上涨.这个观点有两个问题.首先,经济快速增长,即使是在有效率的市场,也不会支持资产价格无限上涨.因此,经济增长只能支撑资产价格上涨到一定水平.这个水平可以用各种估值方法计算.当价格超过一定水平,价格应该下跌,即便经济增长已经被充分地认识到.

其次,高速的经济增长通常和资本分配低效率联系在一起.尽管经济发展成功,投资者也不会有高回报.他们的钱补贴了这一方市场的资本形成.以日本为例,其股市和房市价格比30年前低,但是,今天的日本经济规模更大了.韩国和中国台湾资产市场也是一样.

我认为,通货膨胀会终结中国的房地产泡沫.从根本上来说,通胀是货币现象.比如,中国的货币供给增幅是30%,而名义GDP增幅为5%.这中间的差异某一天就会以通胀的形式显现出来.货币增长和通胀之间的迟滞由各种原因决定.当原材料和劳动力供给充裕、产能过剩,通胀就会滞后很长时间.

中国的劳动力供应已经趋紧.通常我们认为,由于农村存在巨大的富余劳动力,劳动力供给过剩在中国将长期存在.但现实并非如此.

资源品价格,譬如油价和铜价,已经涨到上世纪90年代平均水平的两到三倍.此外,资源品的价格在今后两年内还会继续上升,进一步推高通胀压力.

产能过剩仍是抑制通胀的防火墙,但已经不像过去那样坚不可摧.原材料价格的上涨,减少了制造环节在制成品附加值中的占比,比如,铁矿石和焦炭目前占到钢铁成本的四分之三.

资本从制造业流向房地产给“通胀棺材”上敲下了最后一根钉子.由于极低的利润水平和不断上涨的房地产价格,制造业公司正在减少投资.长期来看,产能过剩对通胀的抑制会不断减弱.

对中国而言,通胀已经是一个问题.政府用来控制价格上涨的行政手段可以减弱通胀的势头.但是,类似于上世纪90年代的那种高通胀,一定会再次出现.到2012年,通胀将成为一个严重的问题.有两个原因会导致房地产泡沫破裂.首先,由于通胀是全球性的,美联储将会把利率升到5%以上,这将使热钱流出中国.其次,为了对抗通胀并阻止资本流出,中国的利率水平将会高于美国.

2.012年,地产泡沫终将破灭.

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