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地铁楼盘论文 我买的是地铁房

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正如香港首富李嘉诚所言,决定房价发展趋向的, “第一是地段,第二是地段,第三还是地段”.在青岛,尚在三五年前,大多数年轻人还可以通过到李沧、城阳区域购置房产来解决市区房价不能承受的问题.如今,当他们怀揣着梦想携带着不多的首付款再次奔向李沧、城阳时,却发现这里的房价再也不是5000元/平方米的时代了等

2008岁末,一场百年不遇的经济危机让房地产走下神坛,一切与房地产相关的产业在迷茫的国际大环境下迅速从蓝筹股“沦落”为垃圾股.

在经济危机面前,投资的方向在哪里?来自山西大同的宋明(注:应采访者要求,系化名,下同),在经过了慎重的思考后,还是决定对房地产进行投资,且主要是那些地铁出口沿线的物业.在他看来,他购买的不是普通的住宅,因为“我买的是地铁房”.

地铁房的价值

对于绝大部分青岛人而言,是没有地铁生活经历的,更没有在地铁出口周边拥有自己的物业.所以,地铁概念往往被描绘成广告里渲染的那样:地铁一响,黄金万两.

好一个黄金万两!通过搜索引擎,可以经常看到那些在地铁旁投资收益不菲的故事,可以找到地铁物业带来的诸多好处.毋庸置疑,在城市人口和车辆日渐增多的年代,地铁绝对是城市里最快捷最万便的交通工具,地铁楼盘也是最值得投资的产品之一.关于“地铁楼盘升值”的故事,业界有着诸多传闻.诸如,李沧区域数家楼盘在青岛地铁规划线路公布后,销售迅速迎来了高峰并持续热销.通过媒体广告,我们也看到了诸多如“抢占地铁经济龙头,坐享未来财富宝藏”等带有“地铁经济”烙印和噱头的广告语言.

很显然,购房人大多是冲着地铁来的,而房子本身的品质倒是位列其后.虽然开发商也在不遗余力地宣传规划设计、户型设计、景观设计等重要因素,但大多数购房人仍是这样认为:房子除了地段,还是地段!在大青岛的规划蓝图下,地铁已俨然成为提升楼盘价值的发酵剂.

宋明就是一个坚定不移的“地铁投资者”.用他的话说,哪个城市有地铁,哪个城市就会出现他的物业.历经两个月时间,对青岛市内四区权衡比较后,宋明坚定不移地认为,青岛四方区和李沧区的的房地产是一个被低估的市场. “作为青岛传统意义上的市内四区,四方、李沧无论从传统区位还是周边的配套房价不应该与市南区的差距如此巨大.”对于市南区域动辄高达万余元的房价,宋明认为其增值空间有限,反倒认为李沧区域的楼盘尤其是地铁沿线的周边有着较大的空间.

2009年,房地产的发展也验证了宋明的判断,即便受到金融危机的巨大冲击,可是在全民地铁的影响下, “绿城·理想之城”、“伟东·幸福之城”、春和景明等诸多楼盘在2009年青岛楼市表情上共同演绎了“地铁房”的价值解码,单价从5500元/平方米左右到8000元平方米,竟然仅需半年多的时间.房价到底能涨到什么程度,没有人能看透.

地铁沿线楼盘:准地铁楼盘地块一分钟成交

“与北京、上海、广州、南京等地铁城市相比,青岛地铁房的价值确实引起购房者和投资客关注,尤其是青岛自身的城市特性,也因为地铁缩短了南北之间的时间跨度而有了重大改变,因此这也是我们楼盘在2009年热销的重要原因.”位于中央居住区的春和景明项目营销总监任梦瑜对记者这样解释.

据悉购买此类房产的,大多是30岁左右的外来人口,并且80%在市南区写字楼工作,他们没有青岛本地人的生活习惯,只要有合适的交通工具,他们会毫不犹豫地进行置业.

改变的不仅仅是交通速度

地铁时代的到来,对青岛楼市的房价格局产生很大的影响.有了地铁,定价原则也就有了变化.之前,楼盘定价基本上会按照离市南区、离海边的远近作为参照物,之后,地铁也成为地段的一个标准,地铁口将成为一个中心点,向周边辐射,楼盘按照离地铁口远近来定价.

地铁把各个区域拉近了,大青岛的蓝图更大了,可居住范围也更大了.楼盘边上有没有地铁,也成为人们买房的一大标准.比如北京各地铁线周边的楼盘,往往云集了大量行色匆匆的白领.

对于坊间争议的地铁楼盘房价有没有透支?青岛科技大学一位不愿意透露姓名的教授认为,地铁对于房价的影响分几个层次,首先是地铁通过规划,然后地铁开工,之后才是通车,而通车意味着之前的概念得到了兑现,他认为这是楼盘升值最快的时候.目前看来还属于一个理性的过渡阶段.特别是对于青岛这样之前从来没有过地铁而又苦苦等待了20多年的城市,地铁开通,对于地铁楼盘的需求一下子激增,而供求关系才是决定房价的最终因素.此外,地铁开通,将缩短远郊房产与中心区房产的比价,一般来说,距离市中心越远,房价涨幅也将越大.

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另外,当城市确定了地铁为交通导向型的开发模式之后,城市规划这个推动力就会促进城市空间结构的相应调整,就会在地铁沿线规划更多的居住区、商业和办公楼,从而最终改变城市的人口结构分布:向地铁沿线集中.而这,也是地铁房带来的根本变化.

正如本文开头提到的那样,地铁建设肯定对房地产带来很大影响,从住宅角度来讲,原来的郊区住宅跟市中心的住宅替代性很差,住到郊区去,生活成本增加,时间成本加大,所以更多人选择住到市中心.地铁开工以后,地铁沿线、特别是面向工薪阶层的住宅,与市中心的住宅相比有了很强的替代性.现在很多人为什么在市区买房?大都因为孩子上学、上班近一点,是迫不得已选择这里,地铁开通后就会对生活空间重新定位,比如市中心的楼盘,如果是品质比较差的、年代久远的,可能会被地铁沿线品质更好、更新的住宅替代掉了.

诚然,地铁时代的到来不仅仅加快了城市的交通速度,更重要的是对城市生活姿态的改变.

尚需5年等待

虽然我们一直在孜孜不倦地宣传着地铁的种种优点,事实上,距离第一地铁工程完美运行尚有5年的时间.

5年时间,憧憬的同时多了一份忧虑.有关业内专家表示,未来的交通便利与否,肯定是购房或投资要考虑的一个重要因素,也会获得相应的回报,但并不能成为惟一因素.买房子,除了交通因素,还应考虑项目其他配套、小区环境等各种因素.当前某些项目并不具备成为高档楼盘的条件,也靠炒作轨道概念,搭乘地铁提升价格,无疑已经透支了未来的预期升值空间,对购房者远期的居住或投资不利.

青岛今鹏翔投资有限公司研发中心刘翔认为,应理性面对开发商炒作的各种未来便利,不要提前用高房价去换取尚在图纸上的便利.地铁沿线楼盘是投资客的首选,即使是在香港这样的国际化都市,地铁之上的楼房也是受到追捧的.不过地铁的出现,同样会打破原有的生活秩序,这些是需要购房者在置业时需慎重考虑的.

与此同时,由于地铁还处于建设期,短期内出行不一定便利.他说,地铁建设周期较长,而且因拆迁受阻建设工期还会产生延误,此前购买这附近的房产就意味着在一段时间里周边都是工地,短期交通可能比其他地区更为不便.

5年的等待,在历史的长河中或许仅仅是弹指一挥间,可是对于大青岛的发展,却有着至关重要的作用.当然,居住在地铁区域的大多市民对自己的地铁房都寄予了厚望.不过采访中,还有一些市民向记者反映对地铁物业的担忧.家住李沧区书院路的孙先生买房时特意避开地铁周边物业,选择了路面交通方便的崂山区.他说,因为住宅临近地铁口,可能就是一个交通枢纽,噪音相对较大,适宜投资但不适宜居住等

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