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企业指标!房地产开发企业健康评价体系实证

导读:本文是一篇企业指标论文范文,可作为选题参考。

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张建坤

(东南大学建设与房地产系,江苏南京210096)

[摘 要]房地产开发企业作为房地产业中的主体单元,其健康与否决定了其能否在这个不断波动的市场中生存、发展下去,也影响着房地产业的发展.借助人体健康学,分析影响企业健康度的各种因素,对房地产开发企业作健康评价,从而构建一个房地产开发企业健康评价体系,既能综合反映企业的健康水平,又可为提高房地产企业的健康度提供理论与实践的支持.

[关键词]房地产开发企业;健康;评价;指标

[中图分类号] F293.3[文献标识码]A[文章编号]1671-511X(2010)01-0036-04

一、问题的提出

房地产业是国民经济的支柱产业,房地产开发公司是构成房地产业最根本、最核心的因素之一.房地产开发企业是否健康,直接影响到行业的健康稳定发展,影响到国民经济的健康运行.经过二十多年的发展,我国房地产业逐步进入了规范化的发展道路.然而,我国房地产开发企业仍处于粗放型发展阶段,企业整体规模偏小;对银行信贷资金依赖过强;管理、经营团队偏弱,加上经常性的宏观政策调整,使得房地产企业的发展存在很多变数,面临许多风险.房地产开发企业能否在剧烈的市场波动中不断发展,关键是看其能否在市场的“波动寒风”中不得“病”.构建房地产开发企业健康评价体系,可以为诊断企业健康状况、预防并治疗企业“疾病”提供依据.

一、房地产开发企业健康的界定

健康一词属于医学术语,最原始的意思是指人类身体机能的完好程度,后对健康的研究延伸到其他各个学科.国外对于生态系统健康的研究比较早,如1989年,D.J.Rapport在《生物和医学视角》发表的《生态系统健康由哪些部分构成》-文中论述了生态系统健康的内涵.近年来,健康概念被引入城市研究领域,如城市生态系统或商业生态系统的健康评价等.本文对房地产开发企业健康的界定是指:在某一个时点或是某一段时期内,房地产开发企业在保证企业自身稳定发展的同时也能为社会创造一定的财富.即一个健康的企业,其财务状况是良好的;具有一定的稳定性;能够不断的发展;对社会具有一定的贡献,企业若在这些方面表现为良好、没有“病症”,那么这样的企业就是健康的.

当然,健康是一个相对的、动态的概念,无论是健康的内容还是健康标准,都会随着时间的推移而不断地完善.

三、房地产开发企业健康

评价体系的构建

房地产开发企业是一个复杂系统,企业所处的环境、经济状态、发展阶段不同,所表现出的特征也不同,需要全面的指标体系来表征其健康状况.我们可以借助人体健康学,通过分析影响人体健康的几大主要因素——生理健康、心理健康和社会认同感,来确定房地产开发企业健康评价指标体系.对我国上市房地产开发公司的跟踪分析显示,可以通过企业财务状况、生存活力和社会适应能力等三方面,来综合表征企业的健康状况.

1.财务状况

房地产开发企业健康与否,很大程度上取决于财务状况是否健康.大量的理论和实践表明,当企业的财务状况出现问题时,企业的运营一定会表现出病态,甚至导致企业死亡.评价房地产开发企业财务状况是否健康,主要可从获利能力、偿债能力以及经营能力来反映.

(1)获利能力

获利能力指标主要包括净资产收益率、总资产利润率、主营业务利润率、每股盈利和每股 流量净额等五个指标.净资产收益率反映公司对自有资本的利用效率;总资产利润率反映了企业利用全部经济资源的获利能力;主营业务利润率主要反映企业的主营业务获利水平;每股盈利反映了每股创造的税后利润;每股经营活动 流量如果是正数且较大时,派发 红利的期望值就越大,若为负值则派发红利的压力就较大.

(2)偿债能力

反应企业偿债能力的指标主要包括资产负债率、流动比率和速动比率.资产负债率是从总体上反映企业偿债能力的指标,反映债权人发放贷款的安全程度;流动比率,是衡量公司短期偿债能力最通用的指标,这一比率越大,表明公司短期偿债能力越强;速动比率,用以衡量公司到期清算能力的指标.

企业评价指标:企业管理制度业绩的指标

(3)经营能力

反映企业经营能力的主要指标有:应收账款周转率、存货周转率、总资产周转率等.应收账款周转率反映了企业一定时期应收账款的回收效率;流动资产周转率考察企业流动资产的运转效率;而总资产周转率是反映企业总资产的利用情况,即单位投资发挥的效益如何.

2.生存活力

企业生存活力作为健康评价指标体系中的软性指标,它从另一个侧面来反映企业的健康程度.主要可以通过企业的发展能力、管理效率和人力资源状况三个指标来反映.

(1)发展能力

发展能力指标主要由主营业务收入增长率、总资产增长率、资本保值增值率和年新增土地储备面积这四个指标来衡量.由于发展能力主要考察企业长期发展趋势,因此采用相对的、发展的指标来反映企业的发展.

(2)管理效率

管理效率的高低在很大程度上决定了企业的生存活力.主要选取管理制度健全性、企业规模和信息化程度三个指标来反映.

企业规模是反映企业管理效率的一个适度指标,企业规模可以用总资产来衡量.当前企业面临的是一个急剧变化的市场,行之有效的组织管理是保证企业健康的重要基础,这就需要建立一个健全的、科学的管理机制和体系.考察企业的管理制度可以通过企业是否通过贯标,以及通过贯标的数量和种类来衡量.企业信息化程度也从另一个侧面反映出企业的管理效率,它可以通过企业网上实现程度、办公自动化程度等来反映.

(3)人力资源状况

反映企业生存活力的另一个重点就是企业人力资源状况.人力资源是企业所拥有的为企业创造物质财富、为社会提供产品和劳务的劳动者的总和.一个企业健康与否,可以从人才状况上看出一个企业的整体素质和发展潜力.反映企业人力资源状况的指标主要有:员工的学历结构、专业配置的合理性、员工的学习能力、员工培训重视程度、员工的流动性等.

学历结构可以通过高层管理人员拥有学士及以上学位人员所占比例来衡量.专业配置的合理性,主要是看企业不同知识层面如设计、工程管理、策划人员的专业分布情况是否满足房地产开发企业的健康发展要求.员工学习能力的大小是企业能否保持活力、能否为企业源源不断输送新鲜“血液”的根本.员工流动性也是一个影响因素.企业对员工培训的重视程度,如是否制定年度员工培训计划、年度员工培训的种类、年度培训次数以及资金投入总量等,都是反映企业人力资源的重要因素.

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3.社会适应能力

房地产开发企业是一个开放系统,其生存发展对外部环境具有极大的依赖性.企业从外部环境中不断摄人人、财、物和信息使之构成企业生产的基本要素,经过企业内部的加工处理,再向外部输出有形或无形的产品.企业在发展过程中之所以产生病态和衰亡,主要是企业系统各要素之间、各子系统之间以及企业与外部环境之间的协调关系发生障碍,从而导致企业系统对环境的适应能力和自身获利能力减弱或消失.反映社会适应能力的指标主要包括企业形象和社会履约责任两大方面.

(1)企业形象

企业的社会形象主要是指企业在公众心目中的印象.房地产开发企业作为一个服务性企业,其服务包括从房屋质量、销售合同到物业管理服务这条房地产服务链的各个环节,其服务质量的好坏直接决定了顾客的满意度.开发企业形象可以用企业品牌效应和顾客满意度来衡量.

(2)社会履约责任

社会履约责任是考察企业社会适应能力的重要因素,反映社会履约责任的指标为社会贡献和合同履约率.社会贡献主要是指企业对整个社会的经济作出的贡献,可以用企业所得税间接衡量.合同履约率主要考察企业是否对社会和购房者负责,可通过履行合同数与合同总数的比率衡量.

具体指标体系见图1所示.

四、健康评价指标权重的确定

确定权重的方法有层次分析法、熵权法、德尔菲法等.德尔菲法在指标较少时可以用来直接确定指标的权重,熵权法要求具有非常完整和客观的数据信息,因此我们采取层次分析法更为科学.首先,邀请专家对指标重要性进行两两比较,并按1-9标度法列出判断矩阵,再用层次分析AHP求排序向量,则求得的归一化后的排序向量的各个分量就是相应的指标权重.通过层次分析法得出各指标的权重如表1所示.

五、实证分析

选取具有代表性的、在上海证券交易所上市的六家房地产开发上市公司,通过搜集各指标数据并尽可能使数据客观可靠,对各指标标准化后计算得出的相对健康隶属度(属于0-1区间),加权计算出各样本企业隶属于健康状态的程度,最终根据健康度等级评判标准得出最终的评价结果.如标准化矩阵为Rn×m,其中n为指标个数,m为评价样本数量,而n个评价指标的权重向量为m一(wui)n,则开发企业健康度综合评价得分矩阵H的计算公式为:

H等于w×R一(h1,h2,等,hm)

1.样本数据来源

选取具有代表性样本企业,通过参考由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院共同研究的2007年“中国房地产百强企业”报告,中国的三大经济圈仍然是目前房地产投资的主要区域,各大主要中心城市的房地产百强企业市场占有率见下图2所示.

为了使样本企业更具有代表性和参考性,选取的实例样本企业所在城市为北京、上海、广州、深圳共6家企业.通过对各指标数据进行统计及处理,得出6家企业的基本数据见表2所示.

2.综合评价结果

根据简化的模糊综合评价模型H等于U×R,利用EXCEL,计算出各企业的综合得分,得到6家开发企业健康度最终评价结果如表3所示.

由表3可知,这6家企业健康度指数大小排序为HA>,HF>, HB>, HC>, HE>, HD.6家房地产开发企业健康最大隶属度为0. 734(A),最小隶属度为0.248(D),两者之间健康度指数相差很大.评价结果与专家判断结果基本一致.

六、结 论

房地产开发企业的健康度研究属于一个较新的领域,国内外学术界对此方面的研究还都处于探索阶段.

本文借鉴人体健康学理论来定义房地产开发企业的健康,并根据开发企业的自身特性,通过对一系列定量、定性指标的分析和筛选,构建一个具有可操作性的综合评价指标体系.运用该健康评价体系,不仅可以对有关开发企业进行相对健康程度的比较评价和分析,还可以通过大规模的对开发企业的评价,得出企业健康水平的平均值,从而根据对行业发展的期望,人为界定房地产开发企业的健康标准,为企业发展给出科学导向.

房地产开发企业健康评价指标体系是一个动态的、复杂的系统,健康评价的最终实现需要经过评价指标的初选和终选、评价指标的应用以及最终的验证.这个过程需要不断的循环往复,以适应外界环境的变化,从而使评价体系不断地完善.

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