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抵扣增值税!房地产业“营改增”相关建议

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最新增值税A、B级一般纳税人专用发票选择抵扣的操作【2016年6月校正版】 视频 : 抵扣增值税是什么意思 1、★企业文件管理步入智能化、集成化和移动新时代——富士施乐推出全新系列文件管理解决方案2、★京东商城店大欺客?供应商指其拖欠贷款超1年 3、★三大运营商强推电子发票 部分营业厅竟开不出发票 4、★海贼王漫画837话情报分析:路飞霸气四档干掉大妈左右手!

摘 要:2016年是房地产业营改增开始之年,面对即将来临的税制改革,如何应对营改增,借助营改增契机实现发展已经成为当前房地产业发展的重要问题.本文针对营改增对房地产业的影响进行了分析,结合房地产业特征,为房地产业应对营改增提出了一些建议.

关键词:房地产 营改增 问题及对策

一、房地产业“营改增”面临的主要问题及对策建议

(一)成本问题分析

房地产行业成本主要包括土地成本、消费型增值税、建筑安装成本、政府规费以及拆迁补偿.

1、土地成本“营改增”扣除分析.房地产企业为取得的土地支付的价款只能取得财政部门开具的财政专用收款收据,企业无法取得进项税专用发票,所以无进项税可以抵扣.对此国家税务总局公告2016年第18号规定土地价款可以从销售额中扣除.因此房地产企业一次性购地,分批次进行开发的,因项目可销售建筑面积无法一次性全部销售完成的,可以采取以下办法扣除土地价款确定销售额:首先,计算出已开发项目所对应的土地出让金,其计算公式为:土地出让金×(已开发项目占地面积÷开发用地总面积)然后,计算当期允许扣除的土地价款,其计算公式为:(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×已开发项目所对应的土地出让金.当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积.房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积.最后确定当期销售额:销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算,且其总额不得超过支付的土地出让金总额

2.消费型增值税

从5月1日起,营改增试点将全面展开.这意味着,约5000亿规模的减税即将拉开序幕,同时,从2009年起迈出第一步的增值税制改革也接近尾声.从此,营业税将退出我国税制舞台,消费型增值税制正式确立.消费型增值税最大的优点就在于消除了重复征税,因此可以降低企业的税负,促进结构优化,有利于推进供给侧结构性改革,促进经济增长.同时从财税改革角度看,是税制的完善,为今后税收立法迈出了非常重要的一步.

3、建筑安装成本.建筑安装成本中材料来源方式比较多,由于部分材料采购时在管理上不严密,可能会使增值税专用发票的取得难度加大.因此房地产企业应当寻找核算健全,遵守法律法规并取得一般纳税人资格的建筑安装公司进行合作:

11.提现、收款、采购会计处理、增值税抵扣 视频时长:32:20 11.提现、收款、采购会计处理、增值税抵扣 播放:28776次 评论:8310人

(1)调查准备合作的建筑安装公司的内部控制情况,公司财务核算是否健全,是否具备增值税一般纳税人资格,对其经营管理情况进行分析研究,避免由于他的经营风险而导致房地产开发公司税务风险.

(2)调查准备合作的建筑安装公司的材料供应商是否具备增值税一般纳税人资格,以判断建筑安装公司是否能取得增值税专用发票,以免无法抵扣企业增值税,增加了建筑安装公司税负.

4、政府规费.房地产业需缴交政府规费规模大、种类多,均无法取得增值税专用发票或其他可以抵扣进项税凭证,无法进行进项税额抵扣,很可能增加企业负担,但是,当前所缴纳规费暂时不允许进行进项税抵扣,等待后期国家出台新的法律法规.

5、拆迁补偿.5月1日后,房地产开发公司所开发的新项目,支付的拆迁补偿费,如果是支付给个人的,是不可以抵扣的;如果是支付给法人单位,且被拆迁方视同不动产转让,又能提供增值税专用发票,房地产开发公司应按专用发票所记税额进行申报抵扣;如果不能取得增值税专用发票,同样不能进行进项税抵扣.

(二)收入问题1、收入确认.物权登记是资产转移、收入确认的基本原则,营改增后房地产物权转移成为确认收入的基本依据.因此,转移过程中,应按产权转移合同确认的金额为确认销项税的基础,若转移中,主体双方未支付对价,则按相同位置、相同类型产品确认销售价格,若所有权与使用权未发生转移,不确认收入.

2、其他类型收入.房地产业的收入并不全部是同一税率的增值税纳税销售额,因此,在收入取得过程中,应当进行区分核算,不能分别核算的,从高征税.

(三)税收优惠.税收优惠主要包括福利性产品,这部分产品适用免税政策,并允许抵扣进项税额,有偿转让给企业经营的福利性产品,减半征收.对此,要注意税收结构的划分,注意政府单位对福利性产品转移的政策规定.

二、强化房地产行业适应性的建议

(一)强化政策了解,提高税负适应性.要从政策出发,强化内部管理,降低增值税涉税操作风险,注重顶层设计与会计核算系统设计,尽可能通过交易手段进行“税负转嫁”.要从政策出发,尽可能降低不可抵扣的投入成本.(二)强化员工素质建设.首先,强化会计人员的培训.要迅速、准确地掌握营改增的变化,保障会计信息真实、完整,避免会计失误引发税务风险.

第二,强化领导层意识.要不断提高领导层对营改增的认识深度,从而更好地规划顶层设计,统筹企业运营.

第三,强化其他人员培训.如采购人员、投招标、人力资源员工等,避免不必要的成本出现,降低非抵扣项支出额度.

(三)提高企业财务管理水平 .第一、税制改革实施后,企业发票管理、会计核算等相关财务工作均发生了很多变化,因此企业必须通过培训的方式来使财务人员能够及时掌握新的财务管理知识和管理方法,使财务人员能够更快、更好地适应新税制.第二、加强实施增值税税务处理培训.实行营改增后,在财务管理过程中,通常需要应用价税分离法对企业成本、收入进行核算,因此必须提供财务人员的核算能力.第三、加强实施增值税使用培训.增值税管理存在较大复杂性,财务人员工作过程中需时刻保持严谨态度.新税制实行后,企业的财务管理模式也发生了相互改变,提高财务人员使用增值税的能力才能有效促进企业的增值税管理体系得到不断完善.企业通过实施针对性培训的方式促进财务人员的税务管理能力得到不断提升,进而提高企业财务管理水平.

增值税抵扣问题:增值税专用发票——1、增值税专用发票的填写2、进项税额抵扣的原则

结语

本文所分析问题,皆基于普遍性出发,由于篇幅限制,未能全面地开展深入分析.“营改增”已经全面推行,企业应当提高应对能力,强化抗风险能力,提高机遇把控能力.

参考文献:

[1]高春青. 营改增对房地产的影响[J]. 财会学习,2016,10:12-13+23.

(作者单位:亳州九州通中药物流产业投资有限公司 安徽亳州市 268000)

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