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开发商业主!逾期交房现象“抬头”

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先抢购后退房  开发商业主互不妥协 视频 : 业主集体起诉开发商 1、★谁动了我的房子2、★降价后遗症3、★《物权法》规定建筑物区分所有权存在4、★小反思大改变

润枫欣尚、明悦湾、芭蕾雨·悦都等楼盘都出现了不同程度的晚交房现象.业主与开发商关于违约金赔偿的争执也再度摆上桌面.

文 本刊记者 龚小锋

分楼盘逾期交房大兴的明悦湾项目还没从去年保障房混凝土质量事件阴影中走出,近日,又陷进了商品房延期交房的纠纷中.根据明悦湾商品房购房合同约定,项目一期交房时间定在6月30日前.

但6月26日,该项目开发商北京日月房地产开发有限公司向业主发了一份告知函.函中称,由于小区外大市政基础设施建设尚未施工,明悦湾商品房不能通过相关行政部门综合验收而无法在合同约定的时间内交付.“这份告知函据说是6月底发出的,但事实上很多人到7月初甚至更晚的时候才收到.”带头维权的明悦湾业主张先生告诉记者.

芭蕾雨·悦都的业主也一再对收房日期表示质疑,芭蕾雨·悦都业主“金发娟娟”在业主论坛中发帖表示,收房日期再度拖到了十一.

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在搜狐焦点论坛里,有润枫欣尚的业主表示,在合同中明确约定该小区5号楼的收房日期为6月30日,但至今楼里仍旧一片狼藉,大多数房子竟然连房门都未安装.8月8日,记者在润枫欣尚5号楼看到,楼内不少房间开着灯,工人正在施工.现场一名保安告诉记者,楼内还未有人入住.记者看到楼道一片狼藉,不少房间堆着水泥等建筑材料,插座线头也多凌乱抽出.在三层,一个工头模样的人拦下记者,说房子正在施工不让参观.记者走出楼道后,见该工头正紧张地询问保安.

前来看房的润枫欣尚5号楼一名业主告诉记者,5号楼有9户签订合同比较早,自己的合同和大部分5号楼业主一样,收房日期为8月30日.她表示,据开发商方面说法,8月30日交房应该没有问题.

阜阳:开发商业主产生分歧  记者采访探究竟 新闻第一线 150920 视频时长:02:38 阜阳:开发商业主产生分歧 记者采访探究竟 新闻第一线 150920 播放:12393次 评论:10352人

开发商推诿

由于房屋建设容易受自然因素、政策因素的影响,造成延迟交房,故相关法律规定了逾期交房的免责条款.据悉,法定免责事由包括天气原因和自然灾害等,政府层面上往往是市政配套工程的批准与安装的延误,或者其他意外因素.

而开发商们往往巧妙地抓住这些免责条件,给出“天气原因”、“市政未完成”等挡箭牌,借此拒绝赔付违约金.明悦湾销售部赵经理就此事称,延期交付是因为小区外大市政基础设施建设尚未施工,导致无法通过相关部门竣工验收,因此开发商不承担违约责任.

7月22日,记者在大兴明悦湾看到,除了几幢正在建设中的保障房,几幢配建的红色商品房都已竣工.但包括5号楼在内的3幢楼还围着施工网,从外部可以看见堆积的钢材、沙土的建筑材料,工人依旧在施工,记者想要溜进去查看房屋施工进度时,却被现场安保人员拦下.

1号楼业主辛馨朵(网名)告诉记者:“我们查到的结果是,明悦湾开发商根本就没申请综合性验收.而且开发商方面说,几天后拿出楼房完工的证明,但至今未见到.我给售楼处打过电话,售楼人员居然说:‘你们活该,谁让你们买房的’.”

记者致电大兴区住建委,工作人员表示对此事并不知情.而据媒体此前报道,大兴区住建委有工作人员证实,该地区的大市政工程确实未完工.但对于工程何时完工,该工作人员称无法作答.

业主们一致认为,不交房根本就是房子没建好.辛馨朵表示,房屋内部虽然完工了,但不过是几块楼板拼装在一起而已.“7月8日,我们几个业主前去明悦湾售楼处讨说法.销售经理只说是大市政没完成,最后在我们强烈要求之下,才答应让我们进小区看房,当时我拍了很多照片,现场根本就是施工状态,脚手架、施工网都还在,路面硬化也没做”.

而润枫欣尚的情况与此不同.据润枫欣尚业主介绍,开发商为了能够不赔付逾期交房的违约金,在5号楼整体二次结构尚未完工时,要求前期签合同的业主提前收房.

据悉,开发商逾期交房一般有两种情况:一种为已到入住日期,开发商却未能完工并通知购房者入住.而另一种是房屋实际并未完工,未达到入住条件,开发商为规避赔偿费用,也通知购房者入住.中国律师精英网顾问律师、北京市隆安律师事务所尹富强认为,上述两个案例恰恰占据了这两点:一个是“未按时间约定”,一个是“未按约定交房条件”.以通知交付“未达入住标准”的房屋仅是一些开发商想逃脱逾期交房的法律责任的一厢情愿的做法,从法律从面上规避不了其应承担的责任.

“延期交房的例子一向不少.从开发商的角度来说,项目施工受到很多因素的影响,以施工队为例,很多自身拥有施工队的开发商都保证不了施工进度,更何况是从外面招施工队的项目.”南部某项目负责人告诉记者:“现在建筑工人日工资没有两三百根本是下不来的,而且即便付给这么多工资,也不见得就能招到人.”

违约金之争

尹富强认为,逾期交房事件频发,但是关于开发商按规定赔付违约金的却不多.而关于开发商和业主关于违约金的争执也屡屡见诸报端,各种开发商强加的“霸王条款”让业主颇感无奈.

近日,望京合生麒麟社的业主们也与开发商就违约金意识发生争执.业主们2009年购买的望京合生麒麟社精装修新房,按照合同规定,开发商应该在今年4月底交房.但直到5月30日,开发商才通知业主们6月7日办理收房.而现场业主发现,屋内设施并未达到收房标准,直到7月份,才基本达到收房标准.为此相关业主要求按照房款每天万分之一的标准赔付,但开发商只同意赔到5月30日.

而在明悦湾事件中,业主们介绍,在开发商发给业主的告知函中硬加了两个附加条款.第一,选择退房,必须在15天之内答复,否则视为不退,退房可“如数退还”已付购房款,并按央行同期活期存款利率支付双倍利息.第二,不退房,按合同相关条款规定“继续等待交房”,但不赔付违约金.

“不但并没给出明确的交房时间,对延期交房所涉及的违约金赔偿也只字不提,这分明是霸王条款”,业主张先生表示:“最起码的,按照合同中延期交房的赔偿规定,开发商应该以每天总房款万分之二赔付业主.”

对于开发商死死抓住大市政,张先生表示无奈:“如果拖个一两个月,开发商愿意赔偿违约金,我们业主也就不计较了.但是上次又说要到年底前才能交房,一拖就是半年,而且一点赔偿都没有.区住建委那边也推脱,我们打算去市建委要个说法.”

对于普遍存在的延期交房现象,有网友在业主论坛上说:“我们买了这个房子,花了这个钱,就应该规定时间内交房,如果到时交不了房,你开发商就要赔偿,并给出延期时间,明确何时能解决问题,把房子交了.”

中广信地产服务机构总经理助理施加胜认为:“尽管开发商控制不了确切进度,但是节奏还是能把握的.尤其是逾期交房,按合同该赔多少,就赔多少.现实中还是有开发商能够按合同履行的,尤其是品牌开发商这方面都做得比较好.”

根据法律规定,已经认定开发商行为已构成逾期交房的,应按合同约定,每逾期一日按房价款的一定比例(如万分之三)作为违约金,直到卖方实际交付之日止,逾期超过一定期限的(如3-6个月),则买方有权解除合同,开发商除应向买方退还房价款本息外还应双倍返还定金,支付逾期期间的违约金.

尹富强介绍说,业主索赔违约金应以合同为准.一般计算标准是以全部房款(包括银行贷款数额)计算的,即便房款为贷款支付,但开发商已收到全额房款,因此都应按照全款计算.

而对于有开发商打出的物业费赔偿违约金行为,尹富强进一步表示不认同此种做法,“开发商和物业公司从法律层面上是属于不同的法人主体.如果采取物业费冲抵的方式,一定要签署开发商、物业公司、业主三方协议.”

理性应对晚交房

记者致电润枫欣尚售楼处,售楼人员表示8月底将会陆续交房,芭蕾雨·悦都则表示十月份能交房,但明悦湾售楼处依旧称:“什么时候大市政做完了,就什么时候交房.”

对于开发商延期交房的问题,部分网友表示可以理解.网友“电脑小灵通”回帖表示:“关于业主重点关注的问题,终于开始有官方消息了,看来开发商也还比较关注业主的感受,先不说具体什么时候交,起码这些消息能让我们吃了一颗定心丸了”.网友“夜间飞行007”认为:“发现问题、解决问题的态度还是值得肯定.

坦诚相待,大家也都会理解的,毕竟如此大的工程肯定会有诸多问题”.网友“minipass”结合小区目前的实际周边状况,说道:“项目的各配套和商业街都还没建好,收了又如何,谁去住啊,所以交房越晚越好,K F S给的补偿金最好赚回一两年的物业费来.”

接受记者采访的业主们纷纷表示:“如果房子盖得好,晚交点不要紧,毕竟质量是最重要的.当时有两点必须做到,开发商必须按合同赔偿违约金,并给业主一个明确的交房时间,不能无限制延长.对于如何防止出现逾期交现象,有业主建议,应该加强业主的监督功能,开发商应定期发布工程进度.

根据我国法律规定,商品房屋竣工验收合格后才可以交付使用.即必须经过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位等五个有关单位的“五方”验收.因此,买卖双方事先应明确约定:开发商通知买方入住时,应达到双方约定的基本入住条件.首先,由开发商向买方交付《建设工程质量合格证书》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》;其次,开发商承诺通水、电、气的,应全部开通,提供的房屋装修标准也应按合同约定达标,

尹富强律师建议,一旦发生“逾期交房”或者“交房不符合条件”情况,首先应当和开发商进行协商,以尽可能减少诉累;但如协商未果,应当通过诉讼等法律手段维护自身合法权益.考虑到维权成本等问题,尹富强律师建议业主“抱团维权”,在人数上形成一定规模,这样可以有效降低自身维权成本.

尽管逾期交房是一个普遍现象,但放在当前的房地产市场中考量,不免让人浮想联翩.在限购持续作用下,尤其是中小开发商进入资金链“大考”阶段,施加胜认为:“不仅仅是北京,从我们在各地接触的楼盘来看,这个情况确实比以往增多了.”

“因为资金链紧张导致工程进度跟不上,这个情况一直都是存在的,放在现在的大背景下就更正常了.资金跟不上,工程建设各方面都掉链子,楼盘后期开发和销售回款都将受到影响,造成恶性循环,这个现象值得重视.”上述南城项目负责人表示.

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