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土地住房论文 非理性驱动下的房市危机治理

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陈绿平会见肯尼亚国家土地住房及城市发展部常秘重庆新闻联播160517 视频 : 住房土地证 1、★经济危机下经济适用房拉动内需的策略建议2、★要把地区过高的房价降下来3、★大数据时代档案工作者的自我变革4、★房地产:国土部新政下

最近,我国房地产市场又一次价格大幅上涨,大部分城市的房价扶摇直上,有的甚至出现一房难求的现象,近乎疯狂.深圳今年4至7月房屋均价分别为12203元、12550元、14197元、14654元,各月环比增幅分别为11.23%、2.84%、13.12%和3.22%.北京、上海、杭州等地的房价均呈大幅上涨态势.随着房价的不断上扬,房产商捂盘惜售、购房者漏夜排队现象再现,各地“地王”记录不断被刷新,百姓忧心惶恐之情日重.是什么原因导致有违常理的本轮行情?有人认为,主要原因有以下三个:一是国家及地方政府前期为救市投人大量资金形成的流动性过剩资金流入房市;二是国民的通胀预期明显增强而选择购房以规避通胀;三是前期被抑制的对房产刚性需求的释放.如果仅仅是上述三大因素导致,那么,随着这些短暂需求的实现,本轮行情将很快会结束,房价也将逐渐趋于平稳.但笔者通过对我国房市发展历程的观察发现,导致房市出现近乎疯狂现象的一个很重要因素,却是利益相关各方非理性心态所为.这种非理性心态已然成为楼市价格的直接推手,若不予以重视,采取切实可行的措施进行疏导和调节,我国房地产业难免会进入畸形发展的歧途,进而南房市危机导致出现社会危机.

非理性博弈日益严重

房地产业以其特有的综合力与辐射功能形成了一条相互制约又相互依存的产业链条,主要由土地供应商、土地开发商和购房者子个主要利益群体组成.随着这些年房价的不断上涨,相关各方在追逐利益最大化的过程中表现出极大的非理性状态,这种非理性集中表现在对房市的过度投机上.

地方政府片面追求土地收益最大化为高房价打下基础.在我国,土地供应商是国家,代表国家进行土地经营的是地方政府.由于政府在集体土地征用和国有土地出让中完全处于垄断地位,从而可以运用价格剪)J差方式,以较低的征地补偿费将集体土地征收为国有后,再以高出征地补偿费几倍甚至几十倍的出让价格出让土地.通过土地出让,地方政府获取了巨额的土地出让收入.国土资源部的统计显示,2005年,在国家收紧“地根”的情况下,土地出让金总额有5505亿元;2006年增加到7676.89亿元;到2007年近1.3万亿元,其中招拍挂出让土地收入超过9000亿元;就是在房地产市场低迷的2008年全国土地出让收入仍然维持在9600亿元的高位.据业内专家测算,除去征地、拆迁、补偿、税费等成本,近两年地方政府获得的土地出让净收益,每年应在4000亿元以上.此外,经营性土地出让中的商品住宅项目从土地使用权出让到房地产开发、转让、保有等环节中,共涉有11个税种,根据分税制制度设计,除了企业所得税和个人所得税由 和地方共享外,其余税种收入均归地方政府所有.因此,房地产项目还能给地方政府带来数量可观的税费收入.目前,房地产及相关建筑业税费收入大约占地方财政预算收入的40%,有不少地方甚至是500-/0以至700-/0,是地方税收中增幅最大的两个行业.国务院发展研究中心土地课题组2006年调研显示,发达地区土地出让金已成为地方政府财政预算外收入的最主要来源.全国工商联房地产商会的调研报告也称,发达地区房地产开发项目的总费用中流向政府的份额接近50-/0,其中数上海最高,达64.5%.地方政府是房市收益的大赢家.

房产商通过楼市投机快速实现富豪梦.地方政府这种片面追求土地收益最大化的类似投机行为,为房产商们牟利扫清了心理上的障碍,大大小小的房产商运用正常的、非常的,合法的与不合法的手段疯狂敛财.他们在获得土地后,一方面竭力营造房价将越来越高的氛围,诱导消费者购买价格越来越高的商品房:如收买“社会名流”充当代言人,发表未来房价将越来越高的趋势预测;利用营销策略通过诸如虚假销售、顾“托儿”排队、运用饥饿销售法等极力制造商品房供不应求的假象:更有甚者是一些开发商相互串通,由其中一人出面以特别高的价格拿地,造成面粉贵过面包的“事实”,为周边楼盘大幅提价创造理由,把房价不断推向新高.另一方面,部分不法开发商为降低成本在建造环节做手脚,如提高容积率,改变土地用途,在建筑材料上偷工减料、以次充好,导致问题房产越来越多,著名的“楼歪歪”就是其中的典型.在房价不断上涨的背景下,一旦出现开发商违约,消费者大多只能选择忍气吞声,否则要损失更大的机会成本,房产商却可以将其作为牟利的又一手段.开发商随心所欲定价已成为我国房市的常态.据业内人士披露,目前房屋定价已与成本无关,只与开发商的胆量相关.如此短短十年,通过房地产这个特殊载体,一大批开发商快速地聚集财富,已成为了富豪榜上的佼佼者.根据胡润财富榜排行显示,从2005年至2007年间,中国大陆前100位富豪中从事房地产业的占50%,而在前10位中有6人是房地产商,另外还有2人兼营房地产业.可见,房地产业已成为名实相符的暴富行业.

购房者追高抢房把房价推上巅峰.中国的购房者群体由两部分组成,一是自住消费者,他们处在房地产链条的末端,购房以自住为目的.他们中既有初次购房者,也有为改善居住条件而购房的,是房产市场中刚性需求的最主要群体.二是投资购房者,这是伴随着飞涨的房价从房产消费者群体中派生出来,专门从事房产买卖赚取差价的特殊商人.这两部分人群在当前这场房价博弈巾竞相购房自觉或不自觉地成为了房产商的帮凶与高房价的推手.其中,自住型消费者有以下四方面的误区心态:一是住房超前消费意识强烈,总认为房子越大越好;二是为年幼甚至未出生的儿孙辈们买房,将未来的消费提前到现在;三是买涨不买跌,房价涨得越高,买房的 就越强烈;四是过分注重房屋产权.而投资购房者则是利用现行的国家信贷政策进行房产投机,他们是房价上涨的忠实拥护者,同时也是楼市虚假消费与虚假繁荣的制造者,他们的存在无论在主观上还是客观上都助推房价更快上涨.

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然而,非理性的房市参与行为将引发各种社会危机.一是地方政府的非理性行为会削弱政府执政职能的履行,容易引发公信力危机;二是房产商的非理性作为降低了企业形象,会引发消费者信任危机;三是购房者的非理性购房行为会降低生活质量,引发百姓的生活危机. 实际上,买房者,包括自住消费者与投资客都在这场轰轰烈烈的房产争夺战中扮演了极其悲壮的角色.尤其是自住消费者,原本为改善居住条件,提高生活质量的住房如今却成为购房者的精神与经济负担,这与国家进行住房制度改革的初衷背道而驰.

治理的关键在政府

遏制过度投机将房市重新纳入健康轨道,关键还取决于政府的决心与力度.如果地方政府能舍弃“土地财政”这个眼前利益源,从土地经营者的角色中脱身出来,变土地经营者为综合管理者,那么无疑将有助于房市回归理性,普通百姓过上安居生活.

调整和完善住宅土地供应结构,增加保障性住房土地供应.目前我国在住宅土地供应上基本分为三部分,即廉租房、经适房和商品房供地,与此相适应建成了廉租房、经适房和商品房三大类.虽然近年来各地政府都加大了经适房和廉租房的供应力度,但由于近年来建造的经适房面积较小,地段较差,一些符合认购经适房条件的家庭放弃了购买经适房,加入到商品房的购买群体中.目前商品房的需求群体不仅人数多,而且收入差距大,这就给了房产商和投资者很大的投机空间,成为了诱发房价上涨的“刚性需求”和高房价的最大矛盾源.建议政府在土地供应环节再增加一个限价房供地层次,以解决中等收入群体改善型住房需求.对限价房的土地供应仍可采用招标或拍卖方式,只是增加相关条件限制,如最高售价、单套建筑面积、购房人群资格限制等.这样,开发商在竞标时就会审慎考虑投标价格,地方政府土地出让价格虽然会低一些,但投机炒房的空间被压缩,处于“夹心层”的中等收入百姓的居住问题就可以得到有效解决.而纯粹商品房的供应对象就定位为高端客户,其用地可以随行就市.这样,政府在保障安居环节就基本做到了无缝对接,不仅解决了不同人群均有房住的问题,而且也正视国民的收入差异,能较好体现政府以人为本和实事求是的办事宗旨.

进一步完善保障性住房的管理政策,提高保障效用.对保障性住房进行有效管理是规范房市发展的重要保障.要加强对廉租房与经适房的后续管理.现在许多地方对廉租房、经适房的认租认购资格都已经作了比较明确的规定,单间或单套面积也逐渐符合廉租与经济的含义,明显的漏洞就是出租 以后的管理还有待完善.社会上廉租房转租牟利、经适房被出租或空置、买了经适房后又买商品房甚至排屋别墅但仍拥有经适房的现象都相当普遍.保障性住房的后续管理欠缺,保障效用不明显.应尽快制定对廉租房和经适房后续的具有可操作性的管理措施,让这两类保障性住房进入良性循环系统,保障真正需要保障的人.要明确限价房的购房条件和处置规定.明确限价房的购买人群资格,对限价房的处置如出租、 以及赠予或继承都应有明确的限制性规定.当然,限价房与经适房在购入时的成本不同,其处置的权利与收益也应有所不同.要研究保障性住房管理规定的落实与执行.在有法可循、有规可依的前提下,还要确保管理措施能得到有效执行.建议建立健全居民住房信息库,让保障性住房处于公开、可控、能有效循环的社会环境中.

注重培育国民健康成熟的住房消费理念.针对国民普遍存在的住房高消费偏好,政府应做好化解与疏导工作.一方面要利用经济手段,对第二套及以上的住房、大户型房产在取得及拥有环节取消相关优惠并征收较高的税费,提高其取得及拥有成本.另一方面政府应通过公开规划等方式让百姓相信:政府有能力确保未来房价与收入之比处于可控区间,消除普通百姓对住房的恐慌心理,释解抢房冲动.第三,设立住房补贴基金,给本地户籍的非廉租房人群租房或住房小于规定面积以下的人群发放租房或住房补贴,鼓励租房或住小户型房.培育国民在住房消费上树立有房住与够住即可的住房消费新理念.

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培育房地产商的诚信意识与社会责任感.重塑房地产商的社会形象能有效改善房地产企业的社会环境,有利于促进该行业长远健康发展.这需要政府相关职能部门痛下决心,加大对这个能赚钱“孩子”的规范力度.如建立房地产企业的诚信档案,开通便民投诉热线,组织力量对投诉问题进行及时处理.对履次出现违约欺诈等损害消费者利益的不法企业降低诚信等级,予以公开曝光的同时,在项目审批、土地竞标以及项目贷款等环节加以限制,问题严重的可取消其投标立项与贷款的资格.让房地产商真正认识到诚信是企业立身之本,利润最大化不是企业唯一目标.从此厚德从商,诚信经营,自觉承担社会责任,以实际行动改变负面的社会形象.

(作者为浙江商业职业技术学院教授)

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