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房地产市场成交量论文 2017,看房地产市场重返“人间”

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解读房地产市场成交量下滑原因 视频 : 深圳房地产成交量 1、★房地产业到底差不差钱?2、★政策紧供应宽3、★年前楼市八大趋势预测4、★借力大运理性促销

——访浙江大学房地产投资研究所赵杭生所长.

本刊记者/冯洁

时值2009年初,低迷的楼市似乎正被一系列新政逐渐“唤醒”.肩负着“扩内需”重担的房地产市场,在新年伊始就被寄予了厚望,有人甚至将2009年称为是“楼市的复苏年”.乐观情绪之下,也有人给出的是相对保守的看法:一系列救市政策,其效应的显现尚需时日.2009年的房地产市场会有所回暖,但活跃度仍然不会太高.不管如何,政策雨露滋养下的楼市,还是呈现出了一些积极的因素.而对于2009年甚至更长远的中国房地产市场,究竟是否会呈现逆转之势,仍是悬而未决.

记者:中国的房地产市场起步较晚,这也导致了房地产市场一度陷入泡沫化境地.从全国的情况来看,最初房地产市场泡沫是在怎样的背景下形成的?

赵杭生:房地产市场的发展是遵循一定规律的,只不过在卖方市场的环境下,这种规律一度失真.在2007年以前,房地产市场表现出了严重的供不应求,进而导致了房价陷入非理性上涨的境地.市场本身的结构性问题,为地产泡沫的酝酿提供了可能性.

中国较早的房地产市场诞生于上世纪80年代初的深圳.作为试点,当时深圳企业家对房地产市场的规律并不了解,亦缺乏运作经验.可以说,在当时,无论是资本市场、股票市场还是房地产市场,对国人而言都是相当陌生的概念,当时的城镇住房主要是依靠政府福利分房,而未曾通过市场解决,只有一些外来人员,必须通过商品房市场解决住房问题,当时的商品房市场并不完善.在那样的环境下, 同志喊出了“摸着石头过河”的口号,提出了搞市场经济的设想,而房地产市场商品化(主要指商品房的开发和推广)也成为一种全新尝试.1981年,深圳、广州各开发了一个楼盘,允许引入合资企业,由此,香港地区一批较为成熟的的开发模式被引入内地,这一探索大获成功. 同志在考察了这些成功的试点后,于1992年春天提出了“开发区大有可为”的口号,深圳房地产模式也在全国范围内推广开来,第一轮开发区热在此时逐渐形成.深圳、广州、海南等地成为中国房地产市场的发源地,如今在房地产市场上叱诧风云的人,有不少就是从当时的南方学习归来的,南方沿海一度成为中国房地产市场的学习基地.当然,这还不算是完全意义上的的市场化,仅仅只是市场的逐步开放.

商品房市场的形成,也随之带来了一些相对混乱的现象,如投机、炒作、腐败盛行.这是由于,人们对房地产市场的概念还相当弱,谁都搞不清楚土地值多少钱,无论是政府还是民间资本,对房地产的理解都停留在表层.由于房地产市场运作不规范,炒作、投机盛行,1993年,海南、北海一带爆发了大规模的地产泡沫.严格意义上而言,这一轮泡沫主要是地产泡沫而非房地产泡沫,炒地者通过一轮又一轮的高价土地转让,抬高了土地价格,地产泡沫一时间迅速形成.当时甚至有这样的传闻:一个骑自行车的人,第二天可能开了辆奔驰过来,为什么呢?因为他炒地成功,一夜暴富.

房地产成交量:河北 房地产市场未受波及 成交量稳中有升

记者:为什么会造成这种现象呢?泡沫是如何产生的?

赵杭生:这是因为,当时的房地产市场还不成熟,土地供给掌握在政府手中,而政府也将土地的价格定得很低,给炒作者以抬价的空间.另一方面,当时全国各地资金汇集至海南、北海、深圳等地,资金集中于此,导致了流动性过剩,炒作的基础就是相对稀缺,在资金相对充裕的情况下,海南、深圳等地爆发了土地买卖投机地产商,造成了相当严重的泡沫.

记者:当时房地产泡沫是在怎样的环境下破灭的?

赵杭生:在严重的地产泡沫之下,国家下令宏观调控.当时实行的主要是从紧的货币政策,即收紧银根、剪断向海南岛内的输“血”管道,政策一出,立即造成了海南岛内一片恐慌,不少炒地者纷纷撤资.另一方面,将已经投入的资金限期收回,这就导致海南岛内那些拿了地的开发商拼命卖地、套现.一时之间,出现了大量的烂尾楼、烂尾地,这轮泡沫所产生的后果直到十年以后才基本消除.

记者:1998年爆发的亚洲金融风暴,对中国房地产市场产生了一定冲击.此后 的一系列宏观政策,对中国房地产市场上升起到了一定的积极作用,是否也为房地产市场投机创造了一定的空间?

赵杭生:由于前一轮地产泡沫破灭的影响,直到1998年,中国房地产市场仍然是萎靡不振, 对房地产的政策也并不支持,甚至是压制的政策,贷款、按揭受到诸多限制.就在这一年,爆发了严重的亚洲金融风暴,出口受到影响,国民经济面临衰退的危机,当时刚刚发展起来的杭州房地产市场,也随之受到影响.

在此情况下, 推出了拉动内需的政策,而住宅需求被认为是当时内需市场的主力,当时居民住宅还是靠福利分房解决,为扩大住宅市场需求, 取消福利分房,全面启动住宅消费,采取商品房市场化.当时推出的房改政策,被认为是中国房地产市场转折的一个关键因素.另一方面,1998年, 在启动内需、拉动房地产市场需求方面,也出台了不少宏观政策:主要是刺激供给,如对房地产开发企业放开贷款政策,对购房者则放开按揭政策,按揭门槛一降再降,并且对资格的审查也相当宽松,刺激力度相当大.

如果说房改是一个强劲的刺激,它将所有人的需 向市场,导致了居民购房需求的爆发,那么 的一系列货币政策,则是增强了居民的购买力.此外,一些优惠政策也起到了一定作用,如降低贷款门槛、降低利息、减税等,对开发商的价格政策也相应放开,鼓励开发商随行就市,真正意义上的市场自此形成.

1998年后的政策驱动,不仅驱动了供给,也驱动了有效需求.在购买 和购买力看涨的情况下,居民压抑了几十年的需求瞬间爆发,民间不少财富开始向房地产倾斜,导致短期内房地产市场出现了严重的供不应求.在供不应求的信号下,房价也一路上扬,以杭州为例,1988年的杭州武林广场一带的房价只需600元,平方米,如今却高达五六万元/平方米.房价飞速飙升,一是基数太低造成,二是政策驱动所致.当然,供不应求的状态不是短期内能解决的.

因此,1999年-2007年的近十年间,房价的上扬状态一直得以保持,从最初真实的供不应求,直到现在不真实投机需求的产生.这种不真实的投机需求加剧了供不应求,供求结构也趋向不合理.当时的温州炒房团等携带了大量资金到各地炒房,原本供不应求的市场在投机需求的影响下,出现了畸形的虚假需求.可以说,泡沫从一开始就已经生成,随着时间推移,积累得越来越多,市场规律也产生了一定程度的失真,表面上看来的供不应求,实际上可能已经是供过于求了.

记者:有专家指出,2007年是房地产泡沫的终结.您是否同意这一观点,泡沫破灭的因素主要有哪些?

赵杭生:2007年,可以说是房地产泡沫阶段性的总爆发,此时出现了这样一种情况:各地土地拍卖都创出了天价,土地市场几近疯狂,这也刺激了房价非理性大幅上扬,房地产市场出现了10年未见的疯狂上涨.2007年10月以后,房地产市场一路下滑,泡沫开始破灭.

首先是股市暴跌的影响.2007年5月30日在股市暴跌的情况下,一部分资金撤出,投向房地产市场,原本平稳的房地产市场陷入了疯狂,大量在股市收益颇丰的股民,投身房地产市场,2007年6月份成交量达到了历史的高峰,杭州单月的成交量为6000多套,与2006年同期相比增长了一倍.此后股市又有一轮暴涨,到10月份达到顶峰,随后开始暴跌.楼市行情也随之滑落.

其次是不断加剧的金融危机影响了购房者信心.美国次贷危机影响了中国出口,整个宏观环境的不景气也陆续导致了包括房产企业在内的企业破产加剧,深圳等地房价开始出现一路下跌的情况,购房者信心大减,观望情绪开始产生,疯狂的情绪慢慢冷却.因此,从2007年的1O月以后,成交量就一路下滑,直到2008年9月份到达最低点.金融风暴的最终爆发,让原本预期中的“金九银十”幻想破灭.

三是房地产市场自身面临深度调整.2007年房地产市场的过热、价格过高增长、成交量过高,实际上透支了2008年的市场需求.我个人认为,2007年的过热是导致2008年过冷的一个重要原因.在2007年房产价格暴涨的情况下,大部分人被包裹在这一热度之中,无法清醒地预测未来走势.

四是宏观政策打压的影响.2007年底, 出台了一系列对房地产市场打压的政策,如从紧的货币政策,对第二套房提高门槛、提高利率.2007年10月至2008年10月,政策层面基本上是降温处理,在市场自我降温、自我调整的过程中,政策的调整实际上起一种加深的作用,政策的影响,导致购房者购房成本增加,购买力下降,而房价还在高位盘整,这就直接导致了需求急剧下降.

记者:2007-2008年房地产市场出现了前所未有的低迷,您认为造成这种低速的情形,除了房地产市场的自我调整,还有什么其他原因?

赵杭生:我认为这轮深度调整,主要原因还在于外部的冲击,主要是美国次贷危机所演变而成的金融风暴对中国实体经济的冲击,以及对人们心理上的冲击.而其中,心理上的冲击要大于实体经济的冲击,在实体经济还未受到冲击之前,消费者心理上已经受到严重冲击.整个国际经济的低迷,导致了民众信心受损,他们对未来收入、国民经济增长、房地产价格走势表示担心,空头气氛越来越严重,观望情绪加强,大部分人不愿意买房,这直接导致2008年房地产市场出现过度低迷的现象.

以杭州为例,2008年10月,当地房地产市场的成交量,与2007年同期相比约减少了40%,与2006年相比则减少了20%左右.总的来看,2008年的成交量是近年来最低的,它从2007年的最高端,像过山车一样一路下滑,到了2008年9月,下滑到最低点.对房地产市场而言,最关键的是成交量,成交量关系到开发商的资金链,资金链又关系到开发商和房地产行业的安危,房地产行业的安危又关系到国民经济的安危,国民经济的安危又关系到社会的安危,这是一条环环相扣的链条.可见,房地产行业是关系到国民经济的支柱产业,也是拉动内需的火车头,在金融风暴的冲击下启动内需,其中最大的内需还是住宅消费.正是出于这样的原因, 政府在金融风暴之后,采取了截然相反的宏观政策,从2007年底的从紧货币政策变为如今适度宽松的货币政策,对房地产市场采取扶持、救市的政策.

记者:随着 扶持、救市政策的推出,房地产市场是否已呈现出了一定的回升态势?目前房地产市场呈现怎样的供求态势?

赵杭生:9-14金融风暴爆发后,悲观情绪很浓重,在此情况下, 出台“四万亿”政策、金融“国九条”、房地产“国三条”、宏观经济“十大措施”,包括后来连续五次降息、连续9次提高准备金率, 政府出台这些政策实际上是为了破解民众已经冰封的信心.房地产作为一个先导性产业,占国民经济比重已上升至5%左右.它的萎缩,必然会拖累GDP,为了保证GDP平稳增长,也必须保持房地产增长态势.

随着政策调整的频率、力度不断加大,2008年10月开始,市场开始回暖,至少将已经跌人低谷的房地产市场拉回“人间”.9月份跌至最低点的成交量,在10月增加了20%,11月还在回升,比9月份成交量增长了一倍.事实证明,政策的利好对房地产市场起到了一定的暖市作用,与此同时,各地方政府也在2008年10月份纷纷采取了救市政策;开发商也在第四季度采取了降价措施,10月份开始开发商采取各种方式调价,多种因素共同作用之下,确实使一部分观望者结束了观望.就目前市场来看,楼市也在2008年第四季度开始逐渐回升.

记者:对于2009年的房地产市场,您认为会呈现一种怎样的发展态势,能否作一简单预测?

赵杭生:对于这几年的房地产市场发展,我这样比喻:2007年,行情过热,我们好似在天堂,拥有天堂般的欢愉,并且以为从此我们就生活在天堂,但是万万没想到,我们正在积聚着下地狱的风险;2008年,行情过冷,我们经历了地狱般的煎熬;2009年,随着2008年年底政策拐点的出现以及开发商的努力,我们可能会再次回到人间,整个2009年将会是一个温暖的人间.

财经点评:股市成交量放大房地产市场稳固回升[都市晚高峰] 视频时长:01:49 财经点评:股市成交量放大房地产市场稳固回升[都市晚高峰] 播放:26760次 评论:11269人

具体来看,作如下预测:2009年一季度,房价小幅下调,成交量小幅上升;二季度,房价止跌回稳,成交量上升幅度加大.由于一季度房价还处在回调之中,相对会产生一定跌幅,约在10%-15%之间,到了二季度,由于成交量上升,价格将不再下跌,再加上购房者春季购买 上升,价格也基本见底,当政策效果显现出来之时,就是价格止跌回稳的时候.三季度,价格平稳、成交量平稳.这个季度往往会被认为是购买 比较低的一个季度,这个季节成交量可能会受到一定压抑,可能会出现价格平稳、成交量也保持平稳的情况,进一步上扬的可能性不大,说不定还会出现一定程度的回调;四季度,房价可能出现小幅上升,成交量继续上升.金秋十月,人们的购买 又开始增强,再加上下半年政策效应更加显现,价格可能会出现小幅上涨的情况,但是也有可能继续走稳,成交量将继续上升.

整个2009年,房价或将一直保持平稳的态势,而成交量基本上保持往上走的态势.2009年可能会呈现一种比较平稳的市场态势,基本上还是会保持供过于求的情况,但是上半年的相对严重的供过于求,到了下半年可能会趋于缓和.

整个2009年的楼市供求关系中,新增的供应量将相对减少.2008年的存量将移到2009年,2009年主要是消化存量的一年,与2007、2008年相比新增的供应量相对减少,而需求量则相对增加.2008年的需求基本在2009年实现,再加上2009年的一些新增需求,供求状况可能会从严重的供大于求转向供求平衡.到了2010年,可能会出现轻度的供不应求,因此,2010年将会恢复上扬的态势,但不会出现2007年的过热现象,并且这种过热的现象可能在五六年内都不会出现.

房地产市场经过2008年的深度调整后,很有可能已经进入了平稳发展的状态,整个市场基本上保持在买方市场的状态下,市场规律也不再失真,价格信息成为引导供求关系的重要因素.

记者:尽管在国家宏观政策的引导之下,中国房地产市场最终会走向理性,但是对于本轮金融危机,还是让不少房地产企业遭受重创.您认为,本 整,给房地产企业带来了怎样的启示和教训?

赵杭生:2008年的危机,给房地产企业上了一堂深刻的风险课,房地产市场实际上是存在风险的.只是在过去那个高速发展的初级阶段,大家都被胜利冲昏了头脑,以致于到了2007年近乎疯狂的境地,此时房价只升不跌的神话也随之破灭.经过这次教训,房地产企业都应当重新回归理性,2009年可能还会出现一些相继破产的房产企业,对大部分企业而言,经过2008年的洗礼,都应该对原有的经营理念做出一定调整. 首先是房价的定价问题.过去,许多房地产企业弄不明白,是应该根据成本定价还是根据买方评价来定价.我认为,价格应该是买卖双方共同决定的,开发商一定要从定价的误区中走出来,经过2008年的洗礼,大家都应该认识到,房价是有弹性的,而非刚性的,卖方市场有可能已经一去不复返.在买方市场中,开发商的思维也要转变,房价应由买卖双方协商而定,降价和涨价可以随着行情起伏波动,这些都是正常现象.这是房产商需要改变的一种误解.

二是房地产企业的定位问题.经过20Q8年的洗礼,开发商应该重新作出自我定位.过去认为,只要建造出楼盘,就不愁没市场,2008年的教训告诉我们,光有地、光有房不见得能活下去,甚至会死得更快.按照马克思的说法,所有的企业都是营销机构.商品房是为了卖而建造,不是建造了才考虑如何去卖,建造一个楼盘,首先必须考虑能否卖掉,然后才去考虑建造怎样的楼盘,这是亟需调整的理念.开发商应该从根本上改变其发展理念、定位和对市场的认识.要意识到,自己仅仅是市场的一部分,2008年的教训也使我们进一步体会到了市场经济的特点和威力,规律面前,谁也不能幸免.

三是做一个适应环境变化的企业.我们发现,2008年也有做得非常好的房产企业,如杭州地区的华润新鸿基,他们作为香港公司,始终按照市场经济规律开发楼盘,在2008年10月最不景气的时候,它的楼盘一经推出就一抢而空.可见,在恶劣的环境面前,企业不能怨天尤人,市场环境的变化是常态,关键是企业能否适应.经过这次洗礼,或许有很多的项目公司和中小开发商遭遇淘汰,市场会进入几个大开发商瓜分市场的垄断竞争阶段.经过洗牌,“春秋战国时期”已经结束,可能会进入“三国演绎”的阶段,在 政策鼓励兼并、收购的宏观环境下,有能力的企业对濒临破产的中小企业进行收购,也是应对金融风暴的一种重要措施.

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