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政策减税论文 调温房市:该继续减税还是加大补贴?

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只有救市场而不救暴利,变购买需求为购买力,房地产市场才可能真正回暖

文/李金

一场由美国次贷危机引起的国际金融危机严重冲击我国,哪怕是近年发展势头迅猛的房地产行业,也出现楼市疲软、百姓购买信心不足等严峻局面,地方财政收入也明显下降.2008年12月国务院常务会议强调,要坚持住房市场化基本方向,坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则,加大政策力度,加快保障性住房建设;进一步鼓励和支持住房消费,保持合理的房地产开发投资规模,促进房地产市场健康发展.随后下发的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发[2008]131号)(以下简称“131号文”)涵盖了金融信贷、住房保障等内容.站在财税政策宏观调控的角度不难发现,在鼓励合理需求和防范投机再起的基本原则上,目前国家和地方各级政府针对刺激房地产市场而出台的财税政策组合拳中,已经有两条鲜明的思路:减少相关税收和加大财政补贴.而国家不排除会在财税政策上再做更多的调整,那么继续减税还是加大财政补贴,究竟是哪条路更能有效的拉动房地产市场的正常内需,更能达到政策预期效果呢?

从减税看,对于房地产企业,在目前被广泛接受的“政银企抱团过冬”的口号下,各地政府对房地产企业给予了不局限于享受财税、金融政策优惠的各项措施,为房地产“过冬”增加了洋洋暖意.不仅如此,“131号文”还明确取消城市房地产税,这将直接降低房地产企业的开发成本,并在一定程度上缓解了企业资金压力.而对于房地产交易居民,国家全面兼顾到买方的刚性需求和弹性需求.无论是商品房或者存量房,针对买方是第一次购房的刚性需求,出台首次购房90平方米及以下普通住房享受1%的契税,以及免征房产税;而针对买方是不足当地人均住房面积而购置第二套房的弹性需求,再次享受1%契税的优惠税率,更是激活了买方“小房换大房”的改善性住房需求.同时,国家也兼顾到存量房交易中的卖方,给予了非常大的税收优惠,针对普通住房交易,实行2年以上免征营业税,不足2年按照差额征收营业税,针对非普通住宅(140平方米及以上),将以往的不足5年按照全额征收营业税,5年以上按照差额征收营业税,调整为不足2年按照全额征收营业税,2年及以上按照差额征收营业税.

5月起!总理力推减税5000亿的政策要落地 视频时长:03:44 5月起!总理力推减税5000亿的政策要落地 播放:37305次 评论:7169人

从加大财政补贴看,包括 政府和各级地方政府的财政补贴.前者是 政府为完善房地产市场调控政策,合理引导住房消费与住房开发建设,促进房地产市场健康稳定发展,而制定的各种专项财政补贴政策.后者则是各级地方政府从财政补贴的角度,将部分税种按照地方体制分成部分给予全额补贴,虽然各地政策和操作细则不尽一致,但制定原则都相同,都是以减轻房地产交易双方的税负,从而刺激房地产市场的复苏和发展.以杭州市余杭区为例,针对购置商品房的,买方可享受80%的契税补贴;针对购置存量房的,买方可享受80%的契税补贴,卖方享受营业税和城建税的80%、所得税的32%的财政补贴.地方政府的财政补贴政策切实降低了交易成本,受到百姓的欢迎.

增值税减免税政策:减税成积极财政政策重心

笔者认为,不论是第一次购房的刚性需求,还是第二次购房的改善性弹性需求,楼市价格的高低是至关重要的,从根本上决定了需求观望的情绪和付诸行动的实施.作为近期“扩内需、保增长”系列经济政策的延续,要救房市但不救暴利,财税政策的设计思路应考虑以下几点:一是考虑加大财政补贴力度,增强低收入家庭购买力.居民购房的刚性需求主要源自低收人家庭,但购买力有限.当前的各项财税政策.主要是围绕前置的减税和后置的补贴上进行的,虽然间接触及了楼市价格和交易费用,但首要前提,是具有刚性需求的低收人家庭能出得起第一笔买房子的钱.如果政府想从根本上激发普通百姓的购房热情,对低收人家庭采取直接的货币补贴政策更具现实意义.

二是考虑降低楼市价格和交易成本.针对房地产开发企业,继续实行减税和各项税收优惠措施,可直接降低房地产开发企业的开发成本,从而降低楼市成交价格.一旦商品房价格下调,在市场机制的作用下,就能从根本上激发居民的购房热情.先前的减税和财政补贴,以及当前新政实施的营业税调整和放宽二套房政策,无疑使交易双方在相关税费上节约了一大笔开支,如能让更多的交易双方享受更低的税费交易成本,无疑更能坚定购房者的购买信心.

三是还应考虑两种政策的后续操作空间不同.在减税政策的制定和操作上,在税基和税率上可做的文章很多,而按照地方体制分成部分给予的全额财政补贴,回旋余地较少,地方政府只能放宽一些补贴条件,使更多的交易能享受财政补贴.笔者认为,实行前置补贴同时前置减税,比现行的前置减税再后置补贴,更贴近百姓需求和市场实际,激发购房真实内需.

(作者单位:杭州市余杭地方税务局)

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