豪宅投资,豪宅渐成“全球货币”?-论文范文参考
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豪宅投资!豪宅渐成“全球货币”?

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伦敦海德公园,摩纳哥国宾大厦,纽约皮尔埃酒店,香港做璇…--几乎全球每座大都会里都有属于自己城市封面的顶级豪宅.过去十年间,超高净值人士对于自身资产的配置更趋谨慎.根据调查,平均住宅房产占超高净值人士投资财富的四分之一,而商业物业投资则占11%.

独立国际房地产顾问机构莱坊发布的《2016财富报告:全球豪宅与投资展望》显示,摩纳哥豪宅价格已连续第九年蝉联全球最高,100万美元在摩纳哥只能购买17平方米的豪宅,而中国有三个城市上榜豪宅最贵城市,分别是香港(第二位)、上海(第八位)和北京(第十位).其中,2015年,上海的豪宅价格同比上涨14%,仅次于温哥华(24.5%)和悉尼(14. 8%).报告还指出,豪宅俨然成为“全球货币”,投资者对豪宅的需求将一直持续.因为不管价格如何,随着经济环境日益多变,避险投资需求只会增加.而当不断增长的需求遭遇政策壁垒时,投资者考虑的目的地选择将持续增加.伴随着压力,投资者将更关注在地区性住宅市场、另类物业(如养老和学生住宅)以及临近有豪宅市场的新兴区域.

超高净值人士增长放缓

据财富信息公司新世界财富(New World Wealth)的调研数据显示,全球净资产(不含主要住宅)超过3000万美元的超高净值人士的人数达187500位,较2005年的116800位增长了61%.

不过自2008年金融危机以来,超级富豪人数在2015年首次出现了年度下滑,在进行个人数据统计的91个国家中,仅有34个国家的超高净值人士的人数有所上升.2015年,有近6000人跌出了超高净值人士群体,使该群体总人数减少了3%.这—下滑反映出经济增长放缓,以及整体金融环境的波动.

财富正流向新市场

报告显示,富有的投资者的流动性达到空前高度,而投资正流向新的市场,特别是中国对外投资的强劲增长,反映着整个亚洲地区的增长.过去十年间,个人跨境投资出现显著增长,其中物业投资占大部分,亚洲物业投资者对区内市场兴趣尤为浓厚.

根据国际货币基金组织(IMF)的最新数据,跨境投资显著增长的驱动力主要来自中国的对外投资大幅增加(+1471%),不过若按绝对值而非增长率计算的话,驱动力则来自美国.由于国内经济增长和财富创造,加上更宽松的信贷政策,促使印尼、泰国和韩国的对外投资迅速增长.而意大利、希腊等国的经济不稳定导致了这些国家在欧洲相对来说较多的资本外流,过去十年间,意大利和希腊对外投资分别增长了106%和135%.

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在吸引外国投资方面,中国的增长极为显著(+500%),而其他新兴经济体同样增长迅速,例如巴西(+294%).

私人飞机穿梭素宅之间

虽然人口的永久迁移对推动住宅投资十分关键,但季节性和临时性的迁移也有助于增强第二居所的购置需求,使得某处地段比别的地方更有吸引力.比如,透过私人飞机里程数据,可以看到全年富豪聚集的地点:1月,达沃斯;4月,奥古斯塔大师赛;5月,摩纳哥一级方程式大奖赛;6月,阿斯彭思想节;年底,迈阿密巴塞尔艺术展……

能够吸引私人飞机聚集的活动绝大多数在欧洲和美国举行,主要因为欧美私人航空市场的成熟.随着亚洲及其他市场逐步成熟,更多当地的活动很可能会吸引私人飞机的到来.至于欧洲私人飞机目的地增长情况,一些地中海度假胜地增长强劲,前往希腊海岛的高端旅游流量回升,土耳其度假地的贵宾旅游也呈现上涨趋势,这些都取决于安全形势的变化.

新世界财富还深入研究各城市的财富情况,从而了解全球各地主要市场富豪数量的高峰和低谷.比如,伦敦和巴黎净资产超过1000万美元的人口在高峰期的人数超过低谷期的两倍,洛杉矶则是最“稳定”的市场.

国际素宅市场差距缩小

根据莱坊的国际豪宅指数显示,表现最强和最弱的豪宅市场之间的差距已显著缩小,从2009年动荡时期的97个百分点下降到了2015年的45个百分点.

虽然差距缩小,但仍出现了一些表现尤为突出的城市.温哥华以较大的涨幅领先各大城市,其2015年的豪宅价格上涨了25%,供应不足以及加元贬值激发的海外需求,是温哥华豪宅表现强势的原因.

另一方面,2015年有34个城市的豪宅价格出现下滑,其中22个为欧洲城市.然而,欧洲最受欢迎的第二住宅目的地,尤其是西班牙、意大利以及蔚蓝海岸部分地区的豪宅价格则有望触底回升.

在中国,部分城市放松对楼市的降温措施,立即影响了豪宅价格表现.截至2 015年底,上海豪宅价格上涨了14%.全球新兴市场也不再像两三年前那样引入注目,美联储近期的加息以及随之而来的美元升值,加之商品价格的崩盘使布宜诺斯艾利斯(下降8%)和拉各斯(下降20%)在2015年的国际豪宅指数中处于榜末.

商业物业群聚效应显著

商业地产—直是富豪投资组合中不可或缺的部分,是一种潜在价值超越创收能力的有形资产,因此不断吸引着私人财富的投资.众多新资金来源随之出现,其中不仅有主权财富基金、亚洲养老基金和产油国等,更有超高净值人士和其他私人机构.

随着潜在投资者数量的增多,投资的地理范围也将呈现扩大趋势,而需求则将呈现全球化趋势.数据显示,来自亚洲和中东的跨境投资资金已达到全球总量的35%,这些投资往往集中于全球主要门户城市,如伦敦、巴黎、纽约和悉尼.

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