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项目旅游!拒绝野蛮生长中坤地产【偷着胖】

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合肥万达文化旅游城项目宣传片 视频 : 旅游项目规划 1、★探秘历史上绝无仅有的海盗王国 2、★产业援藏授之“渔”3、★仁怀全力推进第十一届贵州旅发大会筹备工作等4、★探秘柯尔克孜族 地球上最后的猎鹰部落

  “不走寻常路”的做法决定了它在某种意义上坚持走“骆驼路线”:始终自持物业让中坤多年来在资金流上一直隐忍坚持,但当其他地产商遭遇寒冬时,中坤却独善其身,秋天的储藏变现为春天的丰美水草.

如果景区有一天被国家收走了,黄怒波早就做好准备.中坤到时已经不靠景区赚钱,靠的是一个度假网络.

  黄怒波身上很随意穿着的抓绒料马甲很容易让人联想到他“资深”的登山经历,但冲人一团和气地伸出宽大的右手、中气十足的嗓音,则丝毫不给人什么压迫感.正如他所说的,登完山的人都会有一个特征:从容,淡然.

  在他办公室窗外的几爿青竹和偶尔从隔壁传来的鹦鹉拍打翅膀的声音,也让这个方正的空间添加了不少雅趣,显出几分淡泊和宁静.

  自称在地产界“拥有了一定话语权”的中坤掌门人早已经习惯了媒体排队访谈的生活,但这几年里,黄与各路媒体谈诗歌,谈行业,谈登山,谈人生,精彩语录不少,但唯独很少谈自己的中坤公司本身,他似乎非常享受着做一个洒脱的甩手掌柜的角色,但中坤的一切发展进程,又都在他的手中掌握着节奏和分寸.

  “冬眠”已过

  中坤“不走寻常路”的做法决定了与其他以住宅地产为主业的地产商们有着不同的晴雨表,2009年大多数地产商犹如狂欢一样志得意满之时,中坤却依然在咬牙坚持,当时在新疆五地开发超过百万平方公里的南疆旅游项目在僵持了数年后仍然没有进入盈利的轨道;而在SARS、奥运等诸多“不可抗外力”影响下,大钟寺中坤广场拖拉完成了主体工程后,又赶上了全球经济危机,在开业时间上数次“跳票”.

  但正如黄怒波所说,中国住宅地产的问题早已经超出了简单的经济问题范畴,当经济危机的寒意远去之后,2010年政府不惜再次重拳出击调整过热的房地产市场,让诸多地产商开始心有余悸时,中坤则像经过了冬眠的熊一样,开始感受到了春天:随着新疆大的政经政策的调整,南疆旅游项目的价值开始落实,而大钟寺中坤广场在完成了局部改造之后,以王府井百货集团hQ尚客、家乐福、国美电器等组成的商业主力店“梦之队”也集体开张.

  “在中国,地产项目做得慢,反而是件好事,买得早,升值快.大钟寺中坤广场这个大项目其实时间不算长,你在国外做怎么也得十年,我们应该也就做了五六年吧,开工后也建得挺好.这个地方拍到时地皮就卖到6000多块钱,后来进入工程阶段,一会儿赶上奥运会,一会儿赶上宏观调控,大钟寺中坤广场开始做的时候感觉还是郊外,现在已经算市中心,楼面价到最后就到了8万多.”自称目前感觉很舒服的黄怒波开始给我们算账.

  尽管过去几年黄怒波也曾对南疆的投资决定一度犹疑,但现在则非常踏实:“在喀什,你现在去看,一派大好,但之前你不知道那多难,反恐的时候街上没有一个人.现在那块地周边的地价涨到了两三百万一亩了,中坤当年拿地的时候,拆完了也才十几万一亩.”

  如今中坤的阶段性困难已经过去,黄怒波说回头来看,更加肯定自己当年的战略决定:“其实做住宅就是看着利润高,你盖了十万平方米,一定有两万平方米左右的车库、配电、物业,这些是卖不了的,就等于把你预计的很多资金沉淀在利润里,再加上利息,把利润摊得很薄.要想高利润,就得做物业持有,中坤做项目,就是一个长期忍着过来的,中坤是悄悄地在长胖,它不是像别人那样,老吵吵.”

  “红山楂”度假十年不重样

  中坤苦心在旅游地产上布局这么多年,棋子已经摆好了大部分.从最初“妙手偶得之”的宏村,到现在桐城的孔城老街、洞庭湖畔的岳阳古村落张谷英、塔里木胡杨林公园等直到美国田纳西的私人牧场.黄怒波的目标是,打造一个国际性、中高端的度假产业网络,并将这部分业务上市放大;而另外自己最终持有的200万平方米商业地产,则为其提供了稳固的资金保障.

  而连结这些布局“红山楂度假俱乐部”和“红山楂网”,则被喻为“地中海俱乐部”的中国版.

  有趣的是,在黄怒波的计划中,真正催动“红山楂”启动的,将是今年下半年北京延庆的“葡萄”——那里2500亩的土地上,将建起属于中坤的葡萄酒庄,而刨除酒庄设施占地300亩,剩下超过2000亩的土地都将用来种植葡萄.“‘红山楂’要想招募会员进来,得先有产品.比如说,我给你两亩地作为你自己的葡萄园,你种也行,我帮你种也行,酿的酒什么都给你.但是这个过程中你同时享受五星级酒店和葡萄酒文化.”

  “之后我再把黄山、新疆加进来了,形成度假的一个网络.我希望‘红山楂’的成员能每年一个地方度假,十年不重样.‘地中海’是卖别人的产品,我是卖自己的.所以我坚持要做持有,坚持地域性.”黄怒波讲,“我的版图上现在差西藏,但西藏已经谈好了地,以后基本不再布局了.我把这个会员网络制建起来以后,过些年再搞战略联盟或者购地去.但我的观点,不能做得太大,太大管理就有问题.”

  而关于“红山楂”会员的定位,他则希望是白领阶层,一则精英消费需要私密性,二则他觉得还是大众的钱最好赚.去年本来要搞一次禅修活动作为“红山楂”的宣传,就在活动的前一晚,黄怒波觉得拉来的一班名人不能代表“红山楂”的定位,反而会掩盖这个模式的很多问题,又果断叫停.他为“红山楂”设计了几种不同的会员模式,如类似航空业的积分制,类似餐饮业的赠券制,不一而足.

  中坤为“红山楂”设计的所有旅游产品,几乎全出自于黄怒波自己的创业.在他看来,产业和土地结合,永远是最聪明的做法.而将二者结合起来的,则是每个地域特有的文化.会员可以去新疆体验考古,也可去黄山禅修,既可以为潮男准备葡萄酒庄去品酒打高尔夫,也可以让宅女去古村落发呆.

  当让他估计这个“长期”大概的时间时,他的回答又透着十二分的超然:“十年,二十年,不一定.”

  “一个老板要懂得回报”

  黄怒波常说:“我总是被骗”.但多次被骗的经历,还是让黄怒波在公司管理中养成了一套独特的用人方式:忠诚比能力更加重要.黄怒波因为早期的下属背叛,改掉了不少早期急躁、粗暴的家长作风,练就了如今外松内紧的用人风格.中坤现在的总裁焦青一直是黄怒波坚定的追随者和执行者,而在2005年黄怒波宣布将中坤交给现在的管理团队后,目前这个团队的管理者几乎都是跟着他做了十几年以上的.

  黄怒波喜欢看着部下“从一个小孩儿”成长为能独挡一面的管理者,但称自己并未刻意去培养谁,“我就这样天天跟他们斗争,他们也跟我斗争,天天比家人相处的时间还长,人之间,就是感情”.

  黄怒波自己有着考验人的方式和用人艺术,能力突出的员工,有时也要“打入冷宫”放一放.2008年至今负责大钟寺项目的总经理池淑涛,不到20岁就来到中坤,做过宾馆管理,在学校干过行政,是中坤长河湾住宅项目的销售冠军.即便如此,黄怒波也是几年都没给她升职,看着她始终如一跟着中坤统一的步调坚持了几年,才将她调去大钟寺中坤广场负责项目.

  而经过了他“考验”的员工,得到的则是他的十分信任.大钟寺中坤广场一个负责招商、只能拿佣金的下属因为丈夫失业想离开中坤,他立刻将其月薪翻倍调到7000元,“先把她们家房贷还了”;另一个中层下属,因为要生孩子,黄怒波直接让她“好好在家里”,“工资不减,不够再给,也不要算假期”.“我也就这么点权力,还不让我的员工活得好点?”黄怒波说.

  “看员工们成长比我挣钱更有意思,我看着自己把多少人的命运改变了.中坤现在即使我不在,他们也都会好好做企业,每个人比我‘抠’,谈判比我还精.他们把自己已经融入进来了.我也考虑他们,中坤好多的‘总’年薪都到了100万,以后还会有资产分配.”黄怒波豪爽的一面又显现了出来.“一个老板要懂得回报,我最好的伙食就是饺子.钱我除了拿去捐赠回报社会,就是多给他们一点.不管你信不信,我自己账上没有一分钱存款.”

对话 「我这一代人不是什么都能做」

  数字商业时代:中坤在2010年商业地产和旅游地产方面都有了非常大的起色,您是否感觉如释重负?中坤下一步要如何动作?

  黄怒波:现在感觉很轻松,但这个过程你没有办法不提,很难很难,但是真挺过来了,现在谁都说有眼光.其实哪是有眼光,就是脸皮厚,忍吧,你想开一点,上帝是公平的,你又想挣钱,又想要面子,没门儿.

  现在下决心,把度假的项目建好.五年内中坤肯定是亚洲,甚至世界最大的古村落度假集团;十年内,中坤要做进世界品牌酒店前列,我现在不停地在建酒店,你让我找谁管酒店?回头再找人才.我现在得先把庙建起来,再找和尚,这是比较保守的做法,不激进.

  数字商业时代:中坤一直在坚持持有型产业,现在如此大规模的布局,资金流到底能不能支撑呢?

  黄怒波:现在资金流非常好,银行给了大钟寺中坤广场15年的经营性物业贷款.现在谁拿的这个钱都算等于白使,人民币通胀率和银行利息对比你算一算就明白了,所以这个项目就算是盖棺定论.大钟寺中坤广场值几百个亿,也壮大了中坤的实力,下面再做项目,就有可能再拿几十个亿.黄山项目工程也都盖完了,现在可以形成强大的融资能力.景区本身没成本,日常门票收入一年快一个亿,几个亿贷款一年利息1000多万元.

  中坤每个项目我都尽快让前期投入到位,投到一定程度就必须形成自己的资金流.你形成强大的物业持有 流,就等于已经具备了一个再生的能力.比如新疆,当年才多少钱来的,现在怎么评估?银行轻而易举给你几个亿都不当回事.中坤转旅游地产前期是难挺,但现在对我很轻松.像张谷英,中坤轻而易举拿几千万进去,一征完地,银行就跟进了.中坤避开了房地产住宅行业,政府又不会调控旅游,现在变成银行天天上我们这里找项目——这是战略判断出来的.

  数字商业时代:中坤旅游地产开发的这些项目,是因地制宜设计出来的,还是因为您感兴趣才要做的?

  黄怒波:第一,所有的项目都是我脑子形成的东西.你要让我做个纯粹住宅项目我就不做,那不在我的视野;你要让做互联网,对不起我不懂;你要倒煤矿,很便宜给我,我也不要,因为我觉得那是黑心的——这个我有价值判断.我的强项是把文化嫁接到一个产业里,这是我的竞争力,别的我打不过人家,也不想打;第二,这个产业跟土地结合,这永远是聪明的.土地要加上文化它才值钱,要不就是盖房子卖掉;第三,这个土地的取得,不是说简单地挣钱拿暴利,而是把这个地方的土地价格市场培养出来,跟地方经济一起成长,让老百姓获益,这样谁也不骂你.

  数字商业时代:那中坤目前在中国各地做的这些旅游地产项目,获得土地的方式和开发权状况都是什么样的?

  黄怒波:全部是规规矩矩“招拍挂”拿的,酒店应该50年,住宅就70年.但有一些项目是与别人联手的,比如说古村落,我们跟村民联建,但是会把分配比例谈固定.这种项目主要是用在宅基地,这个就需要赌一把,赌这个政策会不会改.

  景区有一天国家都会收走了,我早就做好这个准备了.但是中坤到时已经不靠景区赚钱了,靠的是一个度假网络.我绝不想为了拿地而讨好谁,我有我的尊严,我绝不为了钱去卑躬屈膝或者做违法的事.当年我们也有原罪,刚起来的时候不懂,但是长大以后你还是这个样,那是道德的问题.

  数字商业时代:就是说“红山楂”度假网络做到成熟要10年以上的时间?

  黄怒波:干企业要有耐性,有些事情不是我这一代能完成的,就交给下一代.再做50年,“红山楂”就是一个最棒的度假集团.一定要有这样的信心和耐心.我这一代人不是什么都能做,我就是老老实实的老农民,把这块地一锄,地我刨出来了,后边谁来种,自然有鉴定,这样的企业才叫百年企业.

  所有的企业一般败就败在昏头,其次就败在不坚持.你讲中坤像一只骆驼,这是对的.但反过来,中坤十年成长得不够快吗?企业要做到百年,中国企业成长得太快,很多企业目前我都不看好,做得越大的东西越难调头.现在仔细了解完再来评价中坤,很多人都会吓一跳:你悄悄拿这么多?!我说是,那是我的战略,过十年再来看,那我的资产肯定过一两千个亿,那我还要上市干什么?我就这么多点儿员工,十年时间这些孩子也全成长起来了,你说这个企业多好玩.

在中坤开发运营古村落的经验宝典里,保留原住民的生活方式是与保留古建筑本身一样头等重要的法则.

  数年前,黄怒波就曾在旗下旅游地产板块是否上市的问题上纠结过,最后因为“一定要把命运放在自己身上”的性格使然,上市的想法以放弃告终.

  没曾想,这次关于上市的动议,却是一道“命题作文”.

  安徽黄山市政府方面希望,在已经打造了黄山自然景观板块资源(黄山旅游,600054.SH)上市后,在以宏村等为代表的徽文化板块上再造一个上市公司.

  黄山市政府方面希望,黄怒波的中坤能够扮演运作这个上市公司“牵头人”的角色.

  事实上,在徽文化的传播和投入上,中坤也是最给力的:

  黄山黟县的西递、宏村被列入联合国教科文组织“世界文化遗产名录”、获得国家4 旅游景区牌照;中坤每年都会冠名赞助黟县的各种大型活动,现在已累计投入达到1000万元;在黄山市,宏村已经是除黄山景区外门票收入第二的景点;在与宏村相邻的奇墅湖度假村,中坤仅硬件建设上的投入已经超过5.5亿元等

  这一次,“不去寄托于别人”的黄怒波,欣然应答这道“命题作文”.中坤的董事会已经通过这项议题,这也列入中坤运营宏村项目的当地团队今年的重点工作中,最主要的原则是“只要当地政府支持”.

  自宏村项目以后,中坤在旅游界的名气已经日渐高过地产界.尤其是涉及中国古村落的开发运营,中坤某种程度上已经成为教科书式的成功案例.

  从安徽黄山板块的宏村、南屏、关麓,到湖南岳阳的张谷英村、北京门头沟的爨底下村、安徽桐城的孔城老街,打开中坤的旅游度假地产版图,这些都是黄怒波在古村落项目上布下的棋子.

  而黄怒波运作这些古村落景区项目的思路也不再是什么秘密:用古村落建筑的魅力、原住民生活的神秘,吸引来人气,最终让这些游客落脚在围绕古村落而建的各类度假项目中休闲消费.

  只是,所有教科书式的经验之谈,在实际操作中都会碰到让人头疼的具体问题.曾一度迷信于管理学著作的黄怒波,早已经在实践中撰写自己的管理学.如何解决一个又一个的具体问题,是现在的中坤下好古村落度假休闲旅游这盘棋的关键.

  宏村“出名”之后 谋划“分时错峰度假”

  春节之后是宏村旅游的淡季.但是在村边的停车场里,我们依然能见到游客陆续而来.宏村是典型的徽派建筑,白墙黑瓦,高高矗立的马头墙.全村1000多号村民,居住在保存完好的130多栋明清民居内.步入每一座宅院,都能看到高高的徽派门楼,保存完好的精美木雕、砖雕和石雕.

  姚勇现在要操心的,已经不再是宏村的景区门票收入问题.“今年春节期间,我们的(门票)收入比上一年同期翻了一番,增长103%.”他很有底气地说.作为黄山黟县连续多年的纳税大户,姚勇如今在宏村运作的几乎每个大项目,都已经写进当地政府的工作报告.

  姚勇是安徽歙县人.歙县与黟县一样,都是黄山市下辖的县城.姚勇曾经是歙县旅游局副局长,在任期间开发了闻名全国的歙县牌坊群旅游项目,琼瑶风靡内地的同名小说《烟锁重楼》改编的电视剧就是取景于此.黄怒波在接手黟县的宏村项目后,第一时间将姚勇挖到了中坤.他现在是中坤旗下负责黄山板块旅游地产的黄山京黟旅游开发有限公司总经理、黄山奇墅仙境中坤国际大酒店总经理,以及中坤集团副总裁.

  现在,宏村的景区运营已经相当成熟,让姚勇头疼的问题是,游客量太多、太火怎么办?“宏村当年设计的日最佳旅游人数是6000~7000人次/天,现在旺季时,一天最多能达到1.6万人次左右.”他说.

  从中坤接手管理之后,宏村的景点门票收入直线上升.

  中坤进入前,宏村一年的门票收入才十多万元.2000年底申遗成功当年,宏村的门票收入达到127万元.2001年,《卧虎藏龙》在此拍摄后使宏村有了国际性的知名度,当年门票收入达387万元.去年,宏村接待游客人次过百万.

  黄洁是中坤进入宏村时最早招募的导游之一.她告诉记者,现在村子有四个入口,游客高峰时分从四条线路进入村里,每条线路之间尽量避免相互干扰.依据她的经验,当游客量超过1万人/天时,宏村的旅游环境和管理就可能有大隐患,很拥挤.

  多线路分流的方案只是紧急预案,只能治标.姚勇已经在考虑专家的建议,通过价格杠杆等方式,来实现“分时段错峰参观”,使得同时驻留在宏村核心景区的游客人数保持在2000人左右.

  这个思路的执行难点是,中坤将这些高峰时段的旅客分流到哪里去?

  如果只是单一景点,“分时段错峰参观”是难以付诸实践的.事实上,中坤围绕宏村核心景区的旅游度假地产项目已经在开枝散叶.早在中坤进入宏村的第五年,该项目就已经进入盈利期,所以中坤有足够的能力和实力在宏村进行更多旅游产品的试验和开发.

  作为宏村开发二期的重点,中坤在宏村景区附近的奇墅湖征了1000多亩滩地,租下数百亩山林,计划投资10亿元,建设一个五星级酒店和一批度假别墅等多个度假地产项目.

  沿袭徽派建筑风格的奇墅仙境大酒店,主体已于去年下半年开始试营业.今年上半年将完成酒店配套的会所建设,并且在已经建设的40余栋别墅的基础上,再完成对岸沿湖的另外60多栋别墅的建设.

  舞台搭建在湖面之上的大型水上实景剧,已经完成可以容纳1800人的看台的雏形建设.为了有别于国内趋于泛滥的“印象系列”,奇墅湖的水上实景剧特意邀请美国拉斯维加斯水世界公司负责整个创意、制作.剧目现在的名字是黄怒波亲自取的,叫“宏村阿菊”.

  中坤还在奇墅湖旁另外投资1亿元,重建了唐代古刹梓路寺.去年6月,寺庙正式对外开放,主要接待进行禅修的人士.中坤还计划在奇墅湖 的山岭上建设户外运动基地,目前还在做环境评估阶段.

  宏村现在已经是中坤运作古村落休闲度假项目上,旅游产品最丰富、产品群概念最完整的样本.姚勇希望把距离黄山景区30多公里的奇墅湖旅游度假村,打造成黄山旅游板块的目的地.依照他的设想,将宏村核心景区高峰时的游客,通过价格手段引导到这里来休闲消费,比如用餐,看大型水上实景演出,或者是湖边山岭的高尔夫球场打球,习禅修等.

张谷英村的收购“新章法” 民营资本介入文物保护

  除了负责宏村项目外,姚勇同时还是中坤运作湖南岳阳张谷英村项目的总负责人.当年,湖南岳阳县长去宏村考察古村落的开发后,受到启发,多次邀姚勇去岳阳的张谷英村看看.姚勇到张谷英村时,村里的“硬件”条件比早期的宏村要好一些,已经获得“中国首批历史文化名村”的称谓,属于国家级文物,也有当地政府招商的公司经营景区,只是门票收入一直上不去.

  在这个项目的运作上,姚勇提出了一个大胆想法,收购其中的部分民居.要知道,这在当时的法律法规上是相当敏感的.

  同样是经营中国历史文化名村、国家级文物,中坤对宏村一直有的是经营权,而没有产权.对于曾在旅游系统工作多年的姚勇来说,他很清楚这个设想在实际操作中意味着有多大的难度和挑战.

  首先是法律上的难题如何突破?中坤在南疆的旅游度假地产项目,就曾因“明令禁止在文物景点从事经营活动”的红头文件而遭遇负面报道满天飞.更何况,中坤在张谷英村更敏感的做法是——资产收购.

  张谷英村的古村落是典型的连体建筑:整个大屋依山而建,建筑群呈“丰”字形结构,主堂屋与横堂屋皆以天井为中心,分则自成庭院,合则连为一体,穿行其间,晴不曝日,雨不湿鞋.大屋内有房屋1700余间,俗称“2000多人住一个大屋”.

  懂文物保护相关法律法规的姚勇找到了政策的突破口,即张谷英村、宏村等虽属国家文物保护单位,但是村落的资产是属于个人的.

  “这种情况从保护的角度,难度很大,村里居民根据个人经济实力的不同,要求不同,觉悟的不同,会(对古村落)有不同的保护结果.在这样的情况下,我们提出,企业收购是便于整体保护的,我们介入是把它保护利用起来.”姚勇回忆当年如何去说服主管部门.

  湖南省政府出台了省政府令专门解决这个问题.

  目前,张谷英村前2/3的古村落景区对外正常营业,由中坤负责管理.景区管理的核心人员,比如景区管理主任等都是从宏村项目派出.姚勇介绍,张谷英村现在每年有200万元的门票收入,已经盈利.在商业模式上,中坤在张谷英村的门票收入和宏村一样,与当地居民、政府分成.

  在商言商,中坤在张谷英村的收购,其实是为它运作后期项目埋下了伏笔.

  按照中坤的规划,修缮完成的上新屋部分,将与之后在古村落周边建设的酒店连成一体.在张谷英,中坤计划像在宏村那样,引入古村落旅游度假的概念.中坤已经规划在古村落周边征地50亩,建造五星级酒店;另外,还有后续的征地,计划做度假会所、别墅、户外运动等高档休闲度假产品.

  对收购的上新屋古民居,中坤主要是进行“修旧如旧”的修缮.即使如此也势必牵涉到原住民的拆迁、土地的流转等等难题.

  这是张谷英项目现在让运作团队头疼的问题之一.从2008年5月签订正式协议到现在三年多的时间,中坤没有完成主要的搬迁工作.当初正式协议是与岳阳县政府签订的,不过到具体的执行环节时,中坤则更多地需要与当地张谷英镇上和村里的管理班子打交道.

  在中坤已经收购的上新屋部分,还有几户“钉子户”原住民在留守.而酒店等项目开发所需用地,主要是在田间山头.记者在实地采访时看到,山岭上散布着不少坟头.迁坟是拆迁的工作之一,而当地人特别讲究风水.中坤方面估算过,迁坟的费用从几百到几千不等,有些家可能得上万元.

  在北京门头沟区斋堂镇项目的开发中,中坤则尝试用更紧密的资本合作方式来解决一些政策上的难题.

  中坤2005年6月与门头沟区政府签订了战略开发合作协议.根据协议中坤计划未来几年内投入3亿元人民币,项目包括门头沟区以斋堂镇为中心的十几处古村落以及数个自然景区的保护利用和开发.运作门头沟项目的敏感地带,在于像爨底下村、灵水村这样的“中国历史文化名村”.比如爨底下村的建筑主要以清代四合院为主,兼有明式院落风格,被称为“京西的布达拉宫”.

  中坤的解决思路是成立股份制公司,双方成立一家名为“北京斋城旅游开发有限公司”.中坤集团副总裁、北京中坤灵川旅游开发有限公司总裁张宝介绍说:“斋堂镇包括13个古村在内的17个村,以村落资源为不动产入股,成为该公司持股55%的控股方,而中坤则以资金入股,持股45%.”

在中坤经营的数个古村落旅游项目上,门票收入是很重要的一部分,最典型的就是宏村,例外的则是安徽桐城的孔城老街项目.

  老街位于桐城市孔城镇.在古时,这里就是一条商业街.现在走在老街的入口处,在木质结构、倾斜得几近倒掉的铺面里,仍然有当地居民在做买卖,铁匠铺、木匠铺、客材(棺材)铺遍布.老街入口不远处,是占地近千米的祠堂,堂里还保存着道光年间的石墙.

  整个老街全长两公里,原有600多户人家,现在已有不少住户搬出.老伍是孔城镇人,原来就住在老街的南头,只因家里常受水淹之苦,早年就在镇上盖了新房,但是老街的屋子一直还留在手上,年久失修.他回忆,在中坤进入前,这里的老屋出价50元/平方米都没人要,中坤进入后,收购了老街中间600多米长的一段,进行旅游度假开发.

  2008年中坤与桐城市政府签约后,中坤的团队开始对孔城老街项目进行规划和设计.负责桐城项目的胡明,是直接从中坤集团总部的门头沟项目调来的,现在是安徽桐城中坤旅游度假发展有限公司总经理.

  介入项目之初,胡明他们也曾想过,直接复制宏村的商业模式,做旅游观光、收门票,这种方式应该是最保险的.

  时至今日,在宏村景区运营中,随着门票收入的节节攀高,中坤与当地政府、居民关于门票收入的分成,已经从最早的每年保底给村里17万元、另加5%的门票分成,发展到后来将门票总收入提高比例返给地方和老百姓.

  这期间,中坤经历了当地人截然不同的态度:从最初被笑话“北京人是傻子,收入全给我们了”,到后来不满收入分配的村民公然打出“北京人滚出去”的横幅,最激烈的时候甚至双方对簿公堂.和宏村村民以及地方政府打交道的经历,事后让黄怒波深有体会地说,“做生意不能太独”,要做到公司、当地政府、老百姓三方利益平衡.

  不过,在收购老街部分资产后,中坤决定放弃已经屡试不爽的“门票经济”以及与当地政府、居民“门票分成”的商业模式,而是转做有文化内涵的休闲度假商业街区.

  这样的定位,不是没有风险.

  尽管中坤花尽心思给老街保留了古建筑的“外衣”,但是拿什么来聚拢旅游消费的人气?商业嗅觉天然敏锐的江浙商人,给胡明他们吃了颗“定心丸”.

  春节期间,在孔城老街的入口处,经常能见到“浙”或“苏”字头车牌的车.胡明还亲自接待了来自温州的客商.他们对修缮后的老街铺面很感兴趣,尤其是面积数百平方米、格局方正的院落.

  市场反应更坚定了中坤对这个项目的运营思路,由中坤自己持有全部资产、自己开展经营并对外租赁、招商经营.

  孔城老街的修缮工作计划在今年4月份全部完成,“十一”正式对外营业.不过,中坤在当地的管理团队还是倾向于中坤自己经营部分,再对外招商部分.胡明喜欢打这样的比方,“1个人做生意,你最多可能带来9个客户,而10个人做,带来的可能是90个客户”.

  孔城老街项目主要面对的是皖中市场,针对当地人的休闲消费,同时也希望覆盖南京、武汉等周边市场.回想三年前中坤进入时,孔城镇的房价大概是几百元一平方米,现在已经是三千多元,中坤投资带来的鲶鱼效应,已经让地方尝到了更多甜头.

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这一路下来,我们几乎看到了中坤运作古村落旅游度假项目的全程缩影.虽然其中的每个项目都符合黄怒波作为旅游度假地产“教父级”的箴言:惟一的、不可再生的资源,但是也印证了那句老话:好酒也怕巷子深.

  即便是不愁门票收入的宏村,中坤在当地的管理团队也还是会很介意一度跌出安徽省旅游景点门票收入三甲.虽然姚勇现在已经无须像当年中坤刚刚接手宏村时那样,亲自带队到外地去推介项目,但是他依然很回味那段“自己推销自己”的日子.

  好酒也怕巷子深

  眼下中坤在张谷英村项目上的营销之苦,就好比当年的宏村.幸运的是,宏村可以借力黄山板块的旅游人气.2002年,黟县政府为了从黄山景区引导游客,甚至从黄山景区下来,修了一条直达宏村的公路.

  湖南岳阳县的张谷英项目就没有这么幸运.虽然张谷英村与岳阳楼、君山岛被很多旅行社列为“岳阳游”三个必到的景点,但是岳阳楼现在的人气都还只有宏村一半.虽然同为湖南最有影响力的旅游圣地,岳阳楼只适宜站在楼上眺望洞庭湖,没有张家界那样能让更多人有游玩、休闲的兴致.中坤在岳阳运作张谷英项目的团队都羡慕,张谷英村如果处在张家界板块,可能带动更多游客.

  正因如此,姚勇希望在给张谷英这样的“三类景区”设计旅游产品时,反复强调要用“捆绑”的营销策略:比如用“名楼名人名村”的概念,统一对外营销.“名楼”就是岳阳楼,“名人”是屈子祠,“名村”即张谷英村.甚至希望能把张谷英村跟旅游开发已经很成熟的湘西、张家界联系起来,做一条旅游线路.

  很难设想,如果没有“申遗”成功,如果《卧虎藏龙》取景地不是在宏村,如果当年 视察西递、宏村时是按照事先约定而非破例地给宏村亲笔题字,宏村可能会错失很多火爆的机会.

  作为中坤进入宏村时第一批招募的当地导游,黄洁已经转岗到负责宏村景区的销售.她告诉我们,现在与宏村合作的旅行社共有118个,中坤往往会用宏村的影响力来向旅行社打包推广中坤在黄山板块的其他项目.

  比如,如果旅行社带团只参观宏村一地的景点,中坤给的门票折扣可能是9折、8折;如果是两点联合,宏村外加南屏、关麓其中任一景点,给7.5折;如果是三点联合,则可能给7折.

  鱼与熊掌

  中坤在古村落的旅游度假项目,既得益于古村落,也受制于古村落.保护与开发就像是鱼与熊掌,如何兼得,这其中需要有商业模式创新的智慧,有时候更要有游走于政策边缘的勇气.

  我们听中坤的管理层讲,他们如何在一些项目上“有开创性”地尝试收购国家文物资源,讲他们如何在古村落项目的周边开发度假会所、度假酒店、户外运动等敏感项目,讲他们如何与古村落方合作,对方以资源为不动产作价、中坤以资金入股的方式运作股份制公司时,我们既感慨于这家目前中国最有声望的旅游度假地产商如何在运作模式上敢于创新,也多少为他们这种略带“打擦边球”味道的做法捏把汗.

  置身其中的中坤管理层,更是深知这种在钢丝上舞蹈的艰难.有些时候,还需要有耐得住寂寞的意志力.

  在宏村,出于保护核心景区的原生态环境,包括实体建筑,以及当地原住民的生活方式等非物质文化遗产,宏村村内的旅游产品开发,尤其是对新业态的引入,中坤一直十分谨慎.

  村里原住民以前一些旅游商品的摆摊设点,都已经被引导到村边的旅游工艺品市场.中坤将原来在宏村边上的停车场用地,以每年收取1元的象征价格租赁给镇、村上,形成了现在的旅游工艺品市场.今年初,这个市场最贵的摊位就拍出13.6万元.这里的摊位都是每年一签约,仅这个市场的摊位租金,镇、村每年都能有一笔不菲的进账.

  由于宏村内禁止过度商业开发,反倒带火了一河之隔的际村.到旅游旺季的夜晚,数千名住在宏村和附近几个村落写生的游客、学生,就涌到际村的夜市去吃烧烤,马路两旁是密密麻麻绵延几百米的烧烤摊子.

  姚勇也有些经不住诱惑,他在设想,将目前人气还不够旺的南屏开发成夜游街,虽然当地人还是沿袭“日出而作,日落而歇”的作息方式,但是姚勇已经盘算着在此引入比如酒吧、咖啡等夜游店的经营业态.

  在宏村核心景区南湖旁,有个南湖书院,后面是村里原小学旧址,2004年中坤出资将小学搬迁,完成收购,这里有一大片空地,中坤计划要在这里恢复建设乐彼园项目,用高科技的方式来展示徽文化、徽派建筑,作为景区新开发的景点之一.其实,中坤一直有这样的想法,但是因为宏村特殊的位置、规划的问题,一直没被允许做.

  这个在世界文化遗产核心区恢复建设的项目,从方案到审批就用了三年多.今年春节前,国家文物局刚刚批下来,“谁都不愿顶那么大的压力”.

  “世外桃源”走出去

  中坤运作古村落项目,最首要的经验之谈是:中坤与当地政府、当地百姓三方共赢.而这是“打出来”或者说是“让出来”的经验.

  早些年,宏村当地百姓、政府,为了门票的分成,多次与中坤发生冲突.而现在,这种收入对当地都已经不在话下.现在老百姓关注的都是游客的数量如何,质量怎么样,给村民带来的附加效应,在村里住宿、购物等消费.

  中坤把宏村里原生态的农家乐留给了村民,完全不参与村里农家乐的经营.据说,旺季时散客一来就住在宏村村里面,最多时在村里住了2000多人,相邻的际村每天要住四五千名学生.

  宏村当地的百姓,现在除了拿门票分成,还做家庭旅馆、做生意卖旅游商品.据说,一户人家少说也收入十几二十万,多的四五十万.宏村现在是整个黟县最富裕的地区.宏村人私家车的数量最多,资产几千万的都有.

  住在宏村月沼湖边的汪阿姨,和老伴在家里开了个小吃点.这几年,她陆续去了京、沪、穗、海南岛等地旅游.去年,她还很时髦地去了上海世博园.当时,宏村组织全村人去了上海.

  宏村人已经深深感受到这里的一切都与自己息息相关.

  走在村里,街面上总是干干净净.虽然中坤有自己的景区保洁员流动在景区内,实时打扫.但更关键的是,村民会很自觉地维持村里的卫生.以前,中坤作为景区管理者,会花很大的精力去监督住在老房子里的村民私自改动门窗这样的事情,而现在村民很清楚他们要做的是,如何让这里五年、十年后还保持现在的模样.

  汪阿姨一家的生活是当下宏村人的典型:老夫老妻在村里自家门前经营小吃店,儿子在村边开了个杀猪铺子,也是村里的特色一游,儿媳原来是中坤接管宏村后的导游,后来转做内勤.汪阿姨很乐意和来她家的游客合影,她也尤其受来这儿写生、旅游的大学生欢迎”.

  现在宏村当地人出去都很自豪,跟城市人的感觉一样,对游客很友好也很开放.而在张谷英村、孔城老街这些尚未被旅游“开化”的地方,当地的原住民出于本能地与外来事物有着隔阂与距离.

  在张谷英,家家都有做油豆腐、熏制腊肉的习惯,当外来的游客希望拍下主人劳作的身影时,绝大多数人都选择了回避.他们的第一反应是,这是自己的生活,不希望被外人打搅.而在宏村,一些当地人甚至会刻意拿起工具,做做木雕、竹雕的活,让游客更从容地拍照.

  显而易见,得益于旅游开发的宏村人已经敞开心扉在拥抱一些改变.“当地人对外界的意识需要时间来转变.宏村是这样过来的.旅游已经改变了当地人的生存方式.”当中坤的高层发出这样的感慨时,一个问题从我们心底萌生出来:当这些古建筑内的原住民,其观念意识悄然改变之后,所谓非物质文化遗产的原住民生活方式,还能否留得住呢?

“我们不是投资者,是自带干粮的打工者.”中坤高调进入,又隐忍流言,八年后终于等到了南疆热土的升温.

  当得知中坤要投资南疆的时候,南疆人上马酒、下马酒满怀欣喜地迎接他们的到来;而当得知中坤要撤资的时候,质疑和谩骂中坤的声音也从南疆人口中传出;如今,新疆的旅游开始出现井喷的时候,南疆人热议最多的又是中坤.

坝上旅游项目:第五届中国旅游项目投资大会在京召开

  “过去的8年,我们经历了 两重天的考验.”回忆南疆往事,赵迪的情绪有些激动.作为中坤在南疆的领军人物,他目睹了过去8年中坤在南疆从被人满怀敬仰到被人质疑谩骂的整个过程.赵迪显得有些委屈,“当年的中坤在南疆真的被神化了.”

  中坤人第一次投资南疆的时候,赵迪还记得黄怒波的豪爽.一个项目动辄上千万,短短两年内,中坤投入了近5亿,而其中1亿全都用作了对南疆的宣传.“政府应该做的事我们都做了,南疆这个名字在中坤来之前还属于云南和广西的地界呢.”赵迪表示.

  国家文物局一纸禁令、宏观调控接踵而来、“七五”事件突至等中坤在南疆刚见起色的项目,如同进入冰窖.这一困就是四年,黄怒波几次犹豫是否要退出南疆投资.

  但守得云开见月明.2010年,随着国家对新疆旅游产业政策上的支持,以及南疆的喀什特区成立,一股旅游热潮劲刮南疆.与此同时,中坤在南疆的生意也开始复苏了,南疆人又开始转变对中坤的态度了.他们将目光投向中坤,翘首期盼这个商业“巨人”能给新疆带来更好的发展.

  塔什库尔干的雄鹰 南疆“包装费”过亿

  “一趟南疆行,上马酒、下马酒,喝了六七场.”中坤投资集团董事长黄怒波彻底地喝出了豪情,在州长、县委书记们的劝喝下,黄怒波把近5个亿的投资留在了包括克州、阿克苏州、和田、喀什、巴州在内的南疆五地州.

  “我们一再提醒黄总,但是他似乎胸有成竹,可以说酒桌上的每杯酒都价值数百万,硬是被他一杯杯地灌进肚里去了.”赵迪回忆起来还心有余悸,当时黄怒波只是来看克州的一个朋友,给他投点资,谁想惊动了整个南疆.

  来到克州后,目睹当地贫穷现状的黄怒波给克州人民医院捐了100万元.原以为这个慈善之旅就此便告一段落,但是当时的克州州长买买提听说北京来了这么一位著名的企业家,非常真诚地找到黄怒波,问能不能给克州的发展提一些建议.黄怒波凭借敏锐的商业嗅觉判断,发展旅游业可能是克州搞经济工作的一个方向.

  当天晚上,克州州长就给黄怒波摆了一个酒局.“黄总在喝了几大碗酒之后,领导开始和他称兄道弟,此刻又问到白天向黄总请教的事情,希望黄总能给他们投资搞旅游.”在一阵阵的推杯换盏之中,黄怒波豪迈地承诺了投资克州旅游.

  第二日酒醒后,赵迪提醒黄怒波前一晚答应投资克州的事情.黄怒波的反应有些吃惊,然后平静地答应了.“我相信黄总也没有完全想好要做这件事,虽然他有想过做,但是这么快就决定做了,不是他清醒时的作为.”赵迪告诉记者,他就是新疆人,他自己都感到投资南疆的风险.

  南疆各州的官员在得知消息后,都主动来请这位“财神”.“喀什的官员甚至派出警车开道,这边不到一小时的路程,竟然鬼使神差般走了4个小时,而那边喀什的相关领导和黄总聊得不亦乐乎,几个小时下来,这位领导成功地完成了招商.”赵迪无奈地讲.

  不过,“最别开生面”的是巴州的一位领导.就在黄怒波临回京的当日,这位巴州领导硬是把黄怒波带到巴州.赵迪还清晰地记得,当天下午黄怒波要返京,会谈中巴州的领导为了说服黄怒波投资一直拖延时间,眼看着就要赶不上飞机了,黄怒波只好答应下来,而这时,巴州的这位领导请他们上了早已备好的轿车,一路直奔机场.

  “那是我享受的一次最为特殊的待遇.”赵迪表示,在离飞机起飞就差几分钟的时候,轿车直接开到了机舱下方.

  其实,黄怒波对南疆的投资并非感情用事,他早就盘算好了开发南疆旅游的计划,只是这个时间来得有点快.另外,答应下来的事,黄怒波从来都不会出尔反尔.就这样,一项南疆投资的计划就这样拉开了序幕.

  除了买地、建设以外,中坤投资南疆用来做宣传的费用都达到了1个亿.为宣传南疆旅游,2004年7月中坤在克州的阿图什举办首届南疆旅游节.随后又在喀什、阿克苏、和田、巴州相继举办南疆国际旅游节.“中坤在随后几年的国内、国际旅游交易会上每次均购买几十个展位,然后免费送给南疆各州,让他们充分展示地方特色的产品.”赵迪表示,同一年,中坤还举办了两届热气球赛.“每个热气球有近300平方米的截面,一次我们就放飞60多个.热气球赛让全国的观众聚焦了南疆,也让南疆人第一次看到热气球升空.”

  随后,“百位诗人、百位摄影南疆游”、“环塔拉力赛”、“帕米尔户外挑战赛”、“房车南疆一日游”、“百家媒体南疆行”、“美国、欧洲、中南亚等国旅行商南疆行”等活动也相继推出,南疆的名气也逐渐升温.

  “南疆旅游板块中,中坤旅游占到了90%,刚到南疆的那几年真的有像雄鹰在草原翱翔的感觉,中坤的名字已经成为了中坤人的骄傲.”赵迪表示,当时在南疆如果提到自己是中坤的人,那是相当有面子的.

  此时的黄怒波也对南疆的前景更为看好,似乎收获的时间还能缩短几年.2005年12月31日,黄怒波在自己的博客中写道:两年的时间,南疆迎来200万人次的旅游;2008年,一定会突破300万.

南疆的发展并未如黄怒波所愿.2006年,国家文物局下发一纸禁令,明确提出不允许企业经营文物景点,中坤当时经营的尼雅、小河墓地、唐王城、克孜尔千佛洞等均被归为整顿之列.

  然而,中坤在这些项目上已经有了较大的前期投入.例如,被誉为十大考古发现之一的小河墓地,位于罗布沙漠中,中坤接手后,小河墓地的维护和保护工作也从政府转移到中坤手上.“由于墓地地处沙漠深处,维护成本非常高,水比油还贵,但是人又必须在那里呆着,因为盗墓贼非常多.尼雅遗址的保护也非常艰难,光抓盗墓贼就抓了几十批.”赵迪说.

  但是法规是刚性的,中坤游离于撤与不撤之间.“一时间,质疑我们的声音开始群起,说我们雷声大雨点小.”赵迪觉得很委屈,在南疆什么都没有的时候,中坤来这里发展了,当中坤遇到困难了,马上就给我们冷脸.

  灾难还不止这些,2009年的“75”事件给中坤的南疆旅游带来毁灭性的打击,中坤亏损近千万.

  黄怒波几次都想撤资,可是该怎么撤呢?原来,中坤在旅游景区已经做了大规模的投入,维护成本、管理成本、人员成本都很高.“我们一起想想办法,看能不能弥补一些.”南疆政府的工作人员都觉得有些过意不去.不过以黄怒波的性格,如果是一声“撤”,中坤肯定不会带走一片树叶.

  几经考虑,黄怒波还是选择了维持,但不追加投资.尽管南疆政府的高层领导理解中坤的“不作为”,但是南疆群众和政府基层的领导还是将矛头指向中坤.一时间,中坤犹如凤凰落架.

  于是,外界对中坤的非议开始增多.很多人认为这家公司名不副实、雷声大雨点小,像一个骗子公司.“因为前期的宣传是轰轰烈烈,可以说是热火朝天,所以大家对中坤的期望值非常高,高到甚至有一种神话般的感觉.”赵迪说.

  “有些怀疑是善意的,新疆人民不会相信会有这样的傻瓜跑到这么穷的地方投这么多资,还想不出我们能骗走什么.这正常,截止日前,别说在新疆了,在国际上也没有在景区整合、旅游投入上下如此大功力的企业.”黄怒波面对非议曾这样说.

  赵迪也有好几次打退堂鼓,因为和黄怒波有着20多年的交情,现在自己却一点忙都帮不上,还拿薪水,觉得实在过意不去.和赵迪有着同样想法的员工很多,尽管中坤撤资了,但是没有辞退南疆的一个员工,工资还照发.

  自带干粮的打工者 “中坤班”零学费订制人才

  中坤在南疆的大起大落也让中坤人开始反思.

  事后,赵迪算了这样一笔账,他们为投资一个景点至少要花费上千万,每年还要上缴上百万的税款和管理费,而这些费用都是超“高额”的支出.

  “以阿克苏的植物园为例,以前政府做的时候亏损了将近800万,结果他们以800万的价格转给我们,还告诉我们每年盈利85万.这样一来,我们花了790万平了他们的亏损,每年还要向政府缴纳85万,而且还承担12000张免费门票.”赵迪说.

  赵迪表示,类似的情况还有很多,比如神秘大峡谷过去的经营者投入几百万,每年给政府上缴13万.中坤介入后,投入的是1000多万,每年给政府缴135万.“要知道,在2009年中坤的所有门票收入加起来还不到800万,而给政府的一个项目就要缴纳上百万.”

  谈及此赵迪一点不客气地自嘲,“我们不是投资者,是自带干粮的打工者.”

  尽管如此,黄怒波仍然不后悔当初的决定.“南疆旅游投资,是一个艰苦而漫长的过程,大量的投入在新疆之外的国内外促销上,可爱的新疆人民看不着.但所有的旅游企业、旅游集团看得着.要进入这个板块,可以先作试点.当你走50米的时候,你可能会是第一个到达终点的.”黄怒波在自己的博客里这样写道.

  黄怒波对南疆的期待不仅在于非凡的耐心和战略眼光,更源于一个企业家的责任感:他乐于看到由于中坤的介入,在南疆这片土地上发生的点滴改变.

  高台民居是中坤在南疆的旅游项目之一,这里更像是展示维族人民文化和生活的一扇窗.因此这里的导游不仅要精通维语和汉语,还要了解这两个民族的生活和文化.古丽(维族女孩的昵称)两年前进入中坤时一点汉语都不会,但是在中坤旅游培训班呆了一年多,她们可以用流利的汉语和游客们打招呼.

  记者观察到一个细节,这位古丽在给记者做导游的时候,看到地面有废纸杂物,都会主动去捡起来.“我们的景区要给游客留下干净、友好的印象,在我们的培训课里都有讲到.”古丽脸上永远是孩子般天真的笑容.

  如果说中坤投入南疆的项目可以用钱来量化,那么,它给当地带来的就业和培训是无法用钱衡量的.为了储备导游人才,中坤主动联合当地职业高校专门成立中坤班,凡是报名中坤班的学生,中坤将负责安排他们的工作.不仅如此,员工在工作三年后,每年都会得到中坤奖给他们当时报名中坤班的学费.

  “本来只想招收四五百人,但是最后确定下来的达到上千人,中坤每年还给班里增设几万元的奖学金.”赵迪表示,中坤非常重视人才建设,并且采取人才本地化的战略.“如果赶上中坤有较大的招聘会,我们还得请协管帮忙.”

  不计较付出的回报总是出人意料.2010年,中坤在南疆的转机出现.在政府的大力支持下,新疆经济建设的步伐加快,中坤也迎来了首次盈利.“去年盈利近百万.”尽管赵迪觉得这个数字不够敞亮,但是这在黄怒波看来却至关重要,“今年我要去南疆,要让新疆人民看到我兑现当年的承诺,10年内投资15个亿.”

  正如同一个自带干粮的打工者,中坤的南疆之旅有着坎坷和辛酸,但是让中坤人感到欣慰的是这个考验来得比较早,还有时间让他们从头再来.正如黄怒波所估计的,南疆的项目在10年后才开花结果,漫长的冬夜正在消逝,春泥的芬芳就要迎面扑来.

  有了之前的教训后,中坤人开始搞起多元经营.赵迪举例,高台民居的景点展示了维族人民的文化和生活方式,如果仅仅作为一个景区参观,是不足以吸引游客驻足的.所以,在一些做手工的家庭中,游客可以参与其中,体验手工快乐的同时,也会增加这些从事手工家庭的收入.

当“红山楂度假俱乐部”这个略显神秘的概念一经提出,黄怒波就构思好了一幅旅游度假的世界版图.

  按照国际惯例,一国人均GDP达到2000~3000美元,人们更倾向于休闲旅游,也是出国旅游的增长期;当人均GDP达到3000~5000美元,旅游形态开始向度假旅游升级.2005年,北京的人均GDP已经接近5000美元,这也让中坤加快了海外旅游的拓展.

  美国田纳西州“幸运之星牧场”就是他收拢在度假版图上的一颗明珠.纳什维尔市是田纳西州的首府,以“美国音乐桂冠之城”而享誉天下.牧场的大门上镶着两把木吉它,带有浓郁的乡村音乐气息.它距离16万英亩的肯塔基湖仅一英里,

  当地政府对附近居民驾船、钓鱼、游泳等目前没有任何限制.

  作为中坤投资集团海外旅游板块之一,田纳西牧场确实有很多让人神往的地方.在董事长黄怒波看来,这里是中坤发展高端旅游最为重要的一枚“棋子”,更是中坤走向国际的桥头堡.

  “不过,美国金融危机的阴霾尚未彻底散去,田纳西牧场还需要一些时间准备.”北京中坤投资集团执行副总裁、美国中坤集团公司董事徐红认为,中坤的海外旅游项目只是在等待一个时机.

  抄底“伊甸园”

  “这里安静的时候,你甚至能听到湖里的鱼儿吐水泡的声音,咕咚咕咚.”美国中坤集团总裁屈建平是中坤在美国项目的负责人,他把田纳西牧场视为现代版的“伊甸园”,“你能享受到城市里根本无法享受到的宁静和安逸.”

  关于田纳西牧场还有一个很传奇的故事:牧场原来的拥有者是一对老夫妇,老头是酷爱美国乡村音乐的原美国联合航空公司机长,老妇是同一航空公司的空姐.一次,因为飞机的停飞,两个人住在了田纳西州的同一间旅店.美妙的乡村音乐、漂亮的牧场景致、优雅的木质咖啡屋等两个人便决定在这里相伴一生.

  由于原服务的美国联合航空公司在员工退休金方面遇到财务困难,受此影响,这对夫妇无力对该牧场做进一步开发使用.也正是在这个时候,“2007年,正在考察一些海外度假旅游地产项目的中坤集团高层,一眼就看中了这个项目,并被这个项目深深地吸引.他们在向黄怒波董事长汇报后,黄总立即决定收购这个牧场,并开始打造海外富有诗意的度假乐园.”屈建平回忆说.

  “田纳西牧场和中国的牧场完全不一样.”徐红回忆自己第一次去时的情景,这个牧场不像中国牧场那样一马平川、错落有致,站在高处就会看到美不胜收的景致,到了牧场边缘还能看到肯塔基湖.“总之,和国内的牧场比,明显感觉出一种落差.”

  其实,征服中坤的不仅仅是田纳西牧场的美景和乡村音乐.“美国和中国的土地私有化是不一样的.在美国,土地私有化没有年限,土地上的树木都归土地的拥有者,甚至地下的矿产资源也是完全私有的.而在中国,树木、矿产都是归国家所有,想要在自己的土地上砍一棵树都很难.”徐红一语道出中坤选择田纳西牧场的一个重要理由.

  “中坤需要打造一些高端旅游,来迎合市场的需求,海外项目成为中坤旅游板块发展的有益补充.”中坤投资集团总裁焦青表示,在资源稀缺的今天,“拿一块地就少一块地”,所以中坤要做到把拿到的地让它价值最大化.不言而喻,田纳西牧场项目将成为中坤在海外发展的重要角色,它将成为中坤的“伊甸园”.

  对于田纳西项目,焦青和徐红做了相同的回应——等待美国经济的复苏.“其实,我们的项目已经赚钱了,和当年拿地的价格相比,现在升值的部分已经让中坤受益了.”焦青表示.尽管中坤并未透露实际买地的价格,但焦青表示这在当时是性价比极高的一个项目.

  “与中坤在宏村、南疆的旅游项目相比,上万亩的田纳西牧场项目的最大挑战是它必须成为一个世界顶级度假作品,这也是黄董事长一再强调的.目前,美国中坤正在按照黄总的要求,与美国著名设计公司的设计大师们合作.预计在短期内设计出令人神往的度假作品.”屈建平表示.

  一件尚未完成的大师级作品

  在中坤,几乎所有与黄怒波接触过的管理层都钦佩他的战略眼光.

  “黄总不愧具有大家风范,在他眼中,没有开发的田纳西牧场无疑是一片净土,我们开发后的田纳西牧场应该是一件完美的作品.”屈建平表示,拿下田纳西牧场项目后,黄怒波董事长就着手部署规划设计,最近更决定花重金聘请有着建筑界“造梦工厂”的美国WATG公司代为设计,希望把田纳西牧场项目变成一件大师级的作品.

  据了解,WATG公司曾设计了迪拜酒店,也曾做过非洲“失落的大陆”等世界级的设计项目.“这些建筑大师们擅长于在各种旅游胜地创造出独特、自成一格的生态环境,把人造建筑物与自然风景天衣无缝地融合在一起,营造出奇幻的自然和人文景观.”除了商人的身份外,他们也都是文人,或许骨子里的浪漫情结让他们对高价聘请设计大师有着一致的认同.

  屈建平介绍说:“一件大师级的作品需要认真雕琢,仔细推敲,如同田纳西牧场,我们还需按照黄总的要求,投入更大的心力将这个工作做到最好.”

  “有时候我们真的很难揣测黄总的心理,事后才真正明白他一些用意的精髓所在.”屈建平表示,黄怒波董事长投资海外并不是单纯做旅游,他更重视对文化的建设.去年11月,黄怒波董事长在洛杉矶汉庭顿图书馆的中国园捐资50万美元修建了一个落英诗园,在美国主流社会引起了很大的反响.

  对此,焦青解释道:“中坤赚的是未来的钱,或许大家都看到眼前中国境外游的市场异常火爆,但是中坤做的是让项目的价值最大化,最大化也强调了对产业的延伸.所以当我们做好了一切准备才会开始运作.”屈建平则表示:“对中坤来说做一个项目不难,难就难在如何做好项目,真正把项目做成一件大师级的作品.”

  中坤旅游的名声越来越响,很多海外项目主动递上“橄榄”.“冰岛、韩国的相关人士都来找我们,希望中坤在他们那边开发旅游.”徐红表示,环境因素极为重要,当前海外的项目还需要更好的时机.

  黄怒波还一度看好日本北海道的滑雪项目,因为这种差异化的旅游资源将填充红山楂俱乐部的多元度假形式.尽管多次考察,但由于某些政治因素,还是让他们遗憾地放弃.

中坤一直靠两条腿走路.除了旅游地产外,商业地产也是其前行的另一重要支点.

  进入2011年,当大钟寺中坤广场项目进入开业后的养商期,当美国洛杉矶商业地产进入筹备阶段,当北京大兴的商业地产项目正在酝酿世界级规划之际,如何形成商业地产与旅游地产的良性互动,如何建立完善的、可复制的商业地产运作模式,成为当下摆在中坤人面前最为现实的问题.

  追求速度和规模,同行中不乏万达这样的标杆案例,然而这并不符合中坤的现实,“坚持差异化,大家都做的事我不要做,这是企业能够在危机中不倒下去的办法.”黄怒波感言.

  决定挑战商业地产的中坤没有从小做起,而是直接“一口吃个胖子”.43万平方米、投资40个亿的大钟寺中坤广场项目,成为了黄怒波第一块要占领的高地.

  大钟寺中坤广场一度惹人非议的是,它如美人遮面,不知何时揭去头纱.坚持“自持物业经营”的方式,让中坤的资金链面临巨大的压力,奥运、国庆和金融危机使大钟寺中坤广场项目一再推迟开业,更让中坤受到社会舆论的百般施压,中坤投资集团总裁焦青提出做大型商业项目必须要经得起诱惑,忍得住屈辱,耐得住寂寞和准备好打持久战的资金.

  与王石一样酷爱登山的黄怒波,对此却不屑一顾,他认为,困难无可避免,但“既然去了,目标肯定是要成功登顶.”如今坚持自持物业终于让中坤尝到当“地主”的甜头.

  自持物业的苦与甜

  大钟寺中坤广场项目自开发伊始,给人的印象就是在不断改弦易辙,起先叫“大钟寺现代物流港”,而后又更名为“大钟寺现代商城”,期间还穿插着成为中关村电子集散地的传闻.这些插曲还只是整个项目压力的冰山一角.

  “大钟寺项目前期拆迁3000多户就用了两年时间,期间的SARS让所有的民工不得不回家等待,奥运会前夕提前一年什么也干不了,好不容易进入2009年,金融危机开始了,所有地产商都开始缺钱,此后国家50年大庆,施工又得停滞.”黄怒波感叹道,太多的困难影响着开业时间一错再错,而越是不开业,商家越是无法信任你,招商自然就会遇到问题.因此,重重“关卡”让大钟寺中坤广场不得不在蹒跚中走到了开业的这天.

  然而在中坤人看来,无论是项目经营方向的变化,还是因资金或其他外在因素造成的运营困难,都只是一种表象.中坤战略思考的关键,是如何形成自持物业体系的可持续发展模式,这才是中坤人必须逾越的一大课题.

  以国内最值得分析的商业地产成功案例——万达模式来说,“他们采用的是商业、住宅配套前行,能卖则卖,以期拿到最有利的滚动 流.中坤却是强调‘自持’战略.”焦青认为.

  但业内通常对这种完全自持的商业地产都采用敬而远之的方式,因其对资金压力是个巨大考验,未来中坤是否会因此而落入进退维谷之地?

  对此焦青认为,自持性商业地产短期内会让持有者资金压力倍增,但远期收益巨大.“如今大钟寺中坤广场项目光楼面价就已经达到每平方米8万元了,40多万平方米的体量,总价值超过几百个亿,这对我们来说就是持有状态的一种收益.”而作为北京三环内最后一个商业航母的大钟寺中坤广场,未来在旅游、文化开发等方面也有巨大的潜力.

  无论中坤采用银贷杠杆还是转而引入战略资本,滚动自身都不会有太大的资金压力.但当务之急却是完 力储备及培养,这将成为中坤复制商业地产模式的关键.“人才的后续储备特别重要.”焦青说,未来中坤的商业地产要呈现规模化发展,在大钟寺中坤广场项目中脱颖而出的这批精英将会起到决定性作用.

  初涉商业地产的“高学费”

  缺乏经验是大钟寺中坤广场总经理池淑涛面临的最大难题,“我做过住宅、写字楼、教育地产、旅游地产,但唯独没有操作过商业地产,压力可想而知.”不仅池淑涛有这样的感觉,她的团队也多为新兵,完成这么巨大体量项目的操作实属不易.

  “期间我们走过不少弯路,也收获了很多更为宝贵的经验,这对我们中坤未来的发展至关重要.从细节上,我们看到了自己的成长.”池淑涛感叹道.

  现在大钟寺中坤广场已进入开业后的“养商”阶段,规划中的商场、超市、电器城、家居城等元素都已落实.然而在2009年初,大钟寺中坤广场项目曾差点与这些主力店客户失之交臂.

  池淑涛回忆说:“2008年底,当时大钟寺中坤广场外聘的运营团队给集团董事会提出了一些不同的想法,其中重点就是在这样的一个43万平方米的商业项目,采用无主力店方式.”

  这让中坤管理层出现了严重分歧.由于项目建设、筹备已久,一些已签约的商户因金融危机或其他自身问题开始打退堂鼓,无主力店能否拯救大钟寺此时的尴尬?

  “合作方是专业运营团队,但以这样一个方式去做,实际上跟我们原有的想法是有较大分歧的.”对于中坤来讲,大钟寺中坤广场项目已不是有钱挣就做这么简单,毕竟40多万平方米的营业面积完全靠一些散户的经营,风险是很大的.而中坤的目标是形成一种商业地产文化,在散户遍地的方式中,显然难以实现这一目标.

  “像王府井百货集团hQ尚客、家乐福、国美这样的主力店,我们认为他们的进入会起到更积极的示范作用.”一番对比分析之后,中坤最终确认主力店对大型商圈的建立有着不可替代的作用.

  2008年,当池淑涛刚刚走马上任的时候,公司领导曾经和她有过一次交流,希望她能在3个月后开业.“此时的大钟寺中坤广场项目已经和王府井百货、家乐福等主力店进入合作签约进程,其他品牌店的签约工作也在推进当中,但仍有很多问题亟待解决,3个月后开业对我来说压力太大了.”

  在她的印象中,遇到的最难问题就是与王府井百货的合作执行.池淑涛没有想到这个合作的深度调整竟让她整整忙了一年的时间.

  “早先在项目做规划的时候,我们忽视了像专业的商业地产公司那样,先招商,再盖房,我们只是做了商业规划.”

  当项目已初见规模之后,池淑涛信心满满地找到王府井集团谈具体入住事宜.然而,对方的反馈是广场内部的构架不符合规格,需要整体调整.

  “王府井百货请了美国排名第一的商业设计团队,投资了1000万做大钟寺中坤广场店近4万平方米营业区的整体设计.但此时我们商业广场的构架已经做完,有好几个位置根据需要都得改动,有的是要封闭,有的要动结构.它的改造量,即使只动一个结构,都不是两三个月能干完了,小则半年,多则一年.”

  “美方设计师要求非常严格,任何细节从颜色到材质,都要符合要求.”她说,改造过程中,设计方用到的地砖和墙砖就有几十种之多.“设计师需要的所有东西都是从国外进口的,每一块砖的颜色、材质,他都要亲自确定.我们就是拿着这些砖样到全国跑,甚至直接找厂家,专门 这样的砖.”

  功夫不负有心人.当装修改建项目完成后,外方设计师无比惊讶地表示自己设计的很多项目,只有大钟寺中坤广场能够将设计思路完全呈现,池淑涛团队几乎一年的努力及数千万的追加投资终于没有白费.

  “学费是昂贵的,今后商户还会有更多的需求.如果说以后要做别的项目,我们就不再会像做大钟寺中坤广场这样走弯路.在规划的同时,招商应该同步进行,这样才不会出现将来大面积的改造,没有必要的损失才会减少.”池淑涛说.

  试水第四代商业模式

  随着“体验经济”的盛行,以“生活方式消费”、“娱乐加休闲”为主旨的“第四代商业模式”逐渐兴起,大钟寺中坤广场亦希望成为这一模式的践行者之一.

  “我们所说的‘第四代商业模式’是为了区别传统购物中心的形式,除了原有的购物功能之外,还要体现这种城市生活、休闲体验,甚至是一些交际,且很多方面都要围绕着一个文化核心.为实现这样一个第四代商业模式,着实让我们费脑筋.”为此,大钟寺中坤广场团队特地进行了为期数月的密集调研,了解到普通大众的消费习惯、休憩需求、出行特点等.

  “很多人在去百货店时,不论是否购物,都可能需要休息、吃饭,甚至还需要看看书.如果是家人同行或者聚会,他们对环境的配套服务上就会有更多要求.”吸收了多家专业管理团队运营经验的大钟寺中坤广场管理团队在摸索着业态配比方式.在这个过程中,他们对餐饮、休闲及娱乐的地点都做了细微调整.

  例如,到了2010年开业前夕,池淑涛发现原有的规划中餐饮比例只有12%~13%,然而从各方征询的意见反馈来看,当时的餐饮已是供不应求.“试营业期间,我们发现餐饮配比明显是不够的,有很多的正餐和知名的餐饮,基本上还没有做到位.消费者因此容易产生烦躁情绪,因此我们及时进行调整,将餐饮的比重一直追加至23%~25%的比例.”一个在消费者无法察觉的细节改变,就能有效提升好感度,这对于中坤实现“第四代商业模式”至关重要.

  而王府井集团hQ尚客、家乐福、国美、百强家具等主力店、次主力店进驻之后,主力招商压力已然锐减,能否在新的元素上给消费者带来好的体验,池淑涛希望在文化上有所突破.“就像去西单、王府井一样,他们都有一种自身独特的文化特色,大钟寺中坤广场未来也要建立自己的文化特色.”

  在池淑涛看来,文化的体现是方方面面的,“常规来说,我们会在所有的走廊、步行街及我们本身的结构风格中体现.如果还要将这些文化更加显性体现,那么我们规划了3万平方米的文化区可以为消费者进一步呈现.”

  在广场内建立美术馆、艺术走廊、雕塑,甚至一些非物质文化遗产方面的展示,这些都是池淑涛团队的新思路.“我们在硬件上都已经做到了,现在就是如何建立‘软件’,将文化体现在细节上,建立大钟寺中坤广场的生活哲学.我们想要的‘第四代商业模式’也将藉此得以完美地呈现.”

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